美联储于2015年退出QE，开启一轮连续九次加息的周期，而不断的缩表导致全球过去高度依赖外国人投资的楼市出现了动荡，特别是中国加强了外汇管制，中国投资人在全球主要的一些国家和地区投资楼市出现了比较大的动荡，包括像美国、加拿大、澳大利亚、日本，以及东南亚多个国家的楼市在过去几年均出现较大幅度的波动。虽然现在美联储开启了降息周期，对全球楼市会形成一定的支撑，但是持续十年多的楼价的增长，也隐含了一些投资风险，建议投资者要积极的关注。

首先我们看一下美国的楼市，美国楼市分化严重，在经历过量化宽松带来的房地产价格上涨之后开始出现分化。2017年美国房地产整体的价格突破了2000年的高点，但是现在美国两岸出现了房价迅速下跌的情况。美元资产可能会出现重大调整，特别是中国投资者偏好的一些地区，比如说西雅图、纽约、硅谷附近，出现了10%以上的下跌。这可能和中国投资人投资量减少有一定的关系。

之前美国西岸大城市西雅图因人口快速增长，而在售房屋供应有限，其房价出现了连续19个月的领先，但是现在已经开始出现了回落。而纽约的房价也出现了增速大幅放缓，放缓程度明显高于全美其他地区。特别是一些金融区的昂贵的社区，价格出现了比较明显的回落，这可能和联邦税改有一定的关联。去年底联邦税改政策出台以后，新税改把纽约州房产抵扣额限制在1万美元。另外只有首次贷款75万美元以下的房贷利息可以抵扣。从美国的房地产数据来看，9月美国20个主要房价较去年同期同比上涨5.14%，为连续第六个月增速放缓，这显示出全美房地产市场出现了一定的疲软。

而加拿大方面，加大楼市的价格和美国相比，出现了更大的放缓的迹象。多伦多销售出现了比较大的回落，特别是公寓楼方面的表现比较惨淡。而温哥华由于税收政策的改变，及外国人或外国企业在当地购房时，还要一次性加征15%的转让税，极大地影响了外国人购房的热情，房价也出现了比较大的回落。

而澳大利亚方面，澳大利亚楼市一直是表现比较强劲的，在过去100年的时间几乎没有出现过明显的下跌。即使在金融危机期间也仅仅是短暂的下跌。从2004年到2018年，澳大利亚的房价翻了一倍。这主要是由于外国投资客，特别是中国投资人的购买，带动了整个澳大利亚房价的回升。但是澳大利亚紧缩的货币政策开始影响到悉尼，墨尔本等地区的房价，出现了一定的回落。

再看日本，日本在房地产泡沫破裂之后，房价经历了漫长的一个回升的过程。在日本投资的投资者主要是关注日本的租售比。由于日本的房价上涨较慢，租金收益率高达5~6%，特别是东京、大阪等大城市年化收益率更高，可能会达到7~8%。因此投资日本楼市重点是要看租金收益比。

而东南亚在近几年出现了投资热，像新加坡、马来西亚的一些优秀的房产，得到了中国投资人的关注。确实东南亚是现在经济增长最快速的区域，可以重点去进行关注。而香港楼市在快速的增长之后，成交量出现了腰斩，价格也开始出现回落，特别是现在香港出现了修例风波，对于香港楼市是一个较大的打击。所以对香港楼市的投资建议投资者一定要谨慎。

所以总结来看，美国、澳大利亚等国的一线城市的房产具有比较好的投资机会，但是快速上行的阶段可能已经结束。而在日本投资必须注重租售比，关注高租金收益率的房子。而对于香港的楼市要非常谨慎。而经济快速增长的东南亚的一些核心城市的楼市可以重点关注。