近期美国就业、三季度GDP等数据利好频传，但是市场既因处于美国总统选举时期不时传出数据真实性的质疑之声，也因“财政悬崖”日益逼近怀疑经济增长的持续性。我们认为，美国房地产市场正在并将持续复苏，进而有助于推动美国经济继续增长。

房地产形势对于预判未来宏观经济走势举足轻重，在美国尤其如此。在房地产繁荣时，美国经济从未出现过衰退，除了2001年出现过一次房地产市场活跃但经济收缩的情况之外。即使在2001年，经济衰退也只是短暂的，没有产生深远的全局性影响。其背后的主要原因是：房地产业对利率变化高度敏感；住宅占美国GDP的比重约为5%；房地产业因其产业关联度极高发挥“乘数效应”，带动钢材、玻璃、家具等相关产业发展；房地产业通过“财富效应”刺激占美国GDP70%左右的消费需求增长。

尽管美国季节性楼市旺季已经结束，8月S&P/CS20座大城市房价指数同比上涨2%，连续3个月上涨，且涨幅逐步扩大，环比上涨0.88%，连续6个月环比上涨。这表明，美国房地产市场复苏势头有所加速。

尽管新房销售仅占美国住房市场15%的份额，但是新房销售被视为及时测算住房市场形势并预测未来经济的更好指标之一。因为，新房销售可以通过创造大量的投资、就业机会、消费等对经济造成重大影响。新屋销量和售价齐升也印证了房地产市场持续复苏的迹象。9月新屋销售年率升至38.9万户，创下2010年4月以来的最高水平，且好于预期的38.5万户。与此同时，新屋售价中位值和平均值同比分别大幅攀升11.7%和14.5%。新屋库存/销售比降至4.5个月，为2005年10月以来最低。

尽管成屋市场不如新房市场对经济的直接推动作用大，但是成屋市场对预判美国经济走势也是重要的。因为，在美国，成屋市场占住房市场的80%左右；成屋销售能通过给买卖双方带来资本利得和给中介商带来佣金收入，间接刺激经济活动。9月成屋销售环比回落至475万户，但8月读数上修至48.3万户，且创下2010年5月以来最高。成屋销量的下滑主要是因为更少人愿意出售住房。9月可销售成屋库存环比大降3.3%至232万户，库存/销售比降至5.9个月，为2006年3月以来最低。正因为如此，9月成屋售价中位值同比上涨11.3%至18.39万美元。

美国NAHB/富国银行住房市场指数已经被证明是一个不错的记录未来房屋销售额的领先指标。因为，它是基于建造商直接反应，而建筑商又具有对当前和未来房屋建筑趋势的最好感觉。一般认为，住房市场指数高于50，表明房地产市场处于健康状态。10月该指数升至41，虽仍低于50临界值，但是已经连续7个攀升，并且创下2006年6月以来新高。

营建许可一般可以被视为新房市场的领先指标。一方面是因为，美国国内95%左右的州要求建筑公司在破土动工以前取得营建许可证；另一方面是因为，它很好地反映了建筑商对未来需求的信心。美国9月营建许可折年数环比大增11.6%至89.万户，大超预期增至81万户，并且创下2008年7月以来最高。更为重要的是，营建许可的强劲增长主要得益于独户营建许可大增至2008年8月以来的最高55万户。

在美国，建筑商在取得营建许可后便可以破土动工，新屋开工则记录了上个月住宅不动产破土动工的数量。9月新屋开工折年数环比大增15%至87.2万户，大超预期的增至77万户，并且也创下2008年7月以来最高。独户新屋开工情况是一个比多单元新屋开工更为可靠的领先经济指标，因独户新屋是以消费者的信心和需求为基础的，而多单元新屋却可能是出于投机需求或政策变动。独户新屋开工9月环比增11.05%，年率为60.3万户，为2008年9月以来最高。

为促进房地产市场和国民经济走上持续复苏之路，美联储自2007年次贷危机以来屡次下调基准利率并一再延长维持极低利率承诺的期限，还先后推出三轮量化宽松政策。超级宽松的货币政策推动美国抵押贷款利率从2007年末的5.5%-6.2%降至目前的2.6%-3.5%。这一方面降低了购房成本，刺激住房需求；另一方面降低了建房成本，刺激住房建设，进而从供求两端推动房地产市场复苏。更为重要的是，不同于前两轮QE，最新推出的QE3是规模无上限结束无期限的量化宽松政策，并且购债标的由此前的以中长期国债为主转向仅购买机构抵押贷款支持债券。这将更有助于降低抵押贷款利率，进而驱动房地产市场持续复苏。

综上，我们认为，房地产市场价量齐升证明美国房地产市场正持续复苏，NAHB/富国银行住房市场指数、新屋开工等先行指标以及超宽松货币政策预示美国房地产市场将延续持续复苏趋势，进而推动美国经济延续增长趋势。