投资要点：

2017 年5 月,公司拟收购中星集团100%股权,引入华润等重要战投。

1)2017 年5 月23 日,公司公告称,公司拟向地产集团发行股份及支付现金购买其持有的完成集团内业务整合后的中星集团100%股权,其中以发行股份的方式支付交易对价的85%、以现金方式支付交易对价的15%。

2)公司向华润商业、平安不动产非公开发行股份募集配套资金不超过42 亿元。募集配套资金扣除相关费用后,拟用于支付本次重大资产重组的现金对价及地产集团拟注入资产的在建商业办公项目。

3)经交易双方协商,确定本次发行股份购买资产的价格为5.23 元/股。按照5.23 元/股的发行价格及85%的股份支付比例计算,公司拟向地产集团发行约28.40 亿股。

4)假设募集配套资金按照发行前总股本20%的上限(即3.73 亿股)发行,本次交易完成后,上海市国资委控制上市公司69.42%的股权,上市公司的控制权未发生变化。华润商业持股6.76%。

5)如本次重组在2017 年实施完毕,则盈利预测补偿期间为2017 年、2018年、2019 年,依此类推。盈利预测补偿期间,地产集团承诺的扣非归母净利润合计不低于53.60 亿元。

公司是地产集团旗下唯一上市平台。我们认为,本次交易将加强公司在上海市场的进一步深耕,及进入新的区域市场,这些项目总土地储备约200 万平,分布于6 个城市;其次,本次交易有利于解决同业竞争问题;第三,本次交易有利于公司拓展房地产销售代理、物业管理等业务;第四,本次交易将引入多个战略投资者,有利于公司积极拓展新的相关业务机会。

投资建议：向平台综合服务商转型,推进重组,维持“买入”评级。作为多年立足上海拓展长三角的知名上海房企,公司正从房地产开发商向城市建设开发平台综合服务商转型。目前,公司拥有商品房项目权益建面392 万平。如果我们假设本次重组在2017 年10 月完成(即将2017 年最后两月净利润并表,2018 年合并完整年度业绩,并考虑发行后总股本),则预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.20 元和0.54 元。考虑本次注入大量优质资产且引入优质股东,大股东一级开发过程中潜在还能形成大量优质土地,我们给予公司2018 年20 倍的PE 估值,即10.8 元作为未来六个月的目标价,维持“买入”评级。

风险提示：行业面临加息和政策调控风险。