地产投资复苏周期尚未结束，其资金来源更加依赖按揭贷款，基建投资服务于稳增长目标，准政府债成为融资重要渠道，全面回暖难求，短期经济回升对房地产和基建投资依赖仍然较大，但是房地产的长期趋势已经转向，二线三线城市将受到影响。

地产投资增速难以大幅反弹。

5 月房地产投资同比增速 7%，较前值下降 0.2 个百分点。由二房地产投资占整个固定资产投资权重是 18%，其对全部固定资产投资的贡献率在 14%。尽管房地产销售持续高位，但是在相关政府部门出台调控措施和金融数据降温的情况下，房地产投资增速难以继续大幅反弹，因为房地产仍然具有政治敏感性，无论是政策还是基本面都不支持房价或房地产投资大幅反弹。

地产销售面积销售额有所回落。

从销售端看，5月份商品房销售面积和商品房销售额累计同比是 33.2%和 50.7%，较前值下降 3.3和 5.2 个百分点。自去年底房价开始反弹，尤其是一线城市和部分二线城市反弹较为明显，大量资金流入房地产市场，引发了部分城市对房地产市场的调控。房价的涨落是由诸多宏观因素驱动的，因此本身具有一定延续性、地域性，主要原因包括通过窗口指导收紧一线城市购房信贷，以及楼市的投资效应有所减弱，但一线（以及部分二线）城市的政策对总体价格均价影响较小。

商品房待售面积逐月减少

从房地产库存来看，在销售高速增长的情况下，房地产去库存效果初显，今年商品房待售面积逐月减少。5 月末，全国商品房待售面积 7.22 亿平方米，比 4 月末减少 521 万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下；非重点城市 3、4、5 月末待售面积分别比上月末减少 63、226 和 394 万平方米，减少量逐月增多。非住宅商品房库存持续增加的问题仍需关注。5 月末，住宅待售面积比 4 月末减少 721 万平方米；办公楼增加 7 万平方米；商业营业房增加 105 万平方米。按照 5 月的房地产销售水平测算，当前的库存对应的去化周期是 6 个月。如果考虑将房屋实施面积计算在内，房地产去库存的周期将大大延长。近期，国务院公布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，推动新型城镇化进程，在新型城镇化的过程中消化房地产库存，而不是通过加杠杆的方式去房地产库存。

房地产的长期趋势已经转向，二线三线城市将受到影响。

人民币升值一直是中国房地产泡沫的推动力之一，但房地产的长期增长趋势已明显停滞不前了。在一般情况下，一个国家可利用货币贬值刺激出口来增加外汇储备。然后，这个国家可开始将其货币升值，令资产大规模重估。一旦货币升值接近其均衡点，资产重估将会停顿下来。这些货币调整的步骤反映出财富如何通过廉价货币制度首先从外国生产商转移到国内，然后通过资产重估转移到上流阶级，最后转移到大众， 也就是泡沫接力的最后一棒。

综上所述，我们认为，房地产因为具有高杠杆性都有跌价的风险，尽管我国金融风险整体可控但是也有一定的脆弱性。要避免把市场的这种“超调”行为简单理解成只是投机带来的短期波动，而要从整个金融市场的内在脆弱性上找原因。其中，高杠杆是“原罪”，是楼市高风险的源头，在高杠杆背景下，楼市风险会上升，当前，最重要的是按照供给侧结构性改革要求，积极稳妥推进去杠杆，另外必须扩大金融市场，吸引更多资金进入，对冲资本外流，民间和家庭减杠杆，财政加杠杆，货币稳健，进行汇率贬值的管理和预期引导。