上实发展(600748)

公司公告 2016 半年报，营收 22.26 亿元（+146.3%），归母净利润 2.06 亿元（+144.6%），稀释 EPS0.15 元+87.5%。 资本公积金转增股本每 10 股转增 3 股。

业绩超预期，销售创奇迹。 16H 营收 22.26 亿元同比大增 146.3%，归母净利润2.06 亿元+144.6%，扣非净利润 1.94 亿元+152.2%。 房产销售收入增加，营收15.68 亿元+145.5%，毛利率 39.24%增加 10.0pc；新增建筑施工工程项目收入3.64 亿元，毛利率 20.19%；房地产出租收入 1.15 亿元+15%。 深耕上海为中心的长三角和青岛、成渝、泉州等 10 城，在沪及周边土储优良，显着受益于本轮市场热度的提升，上半年签约面积约 28.29 万方同比增长超 200%，金额超过 39.7亿元+250%，创造了公司半年销售业绩的历史记彔，接近 2015 全年 39.3 亿元的水平。 目前在建工程超过 190 万方，可供出售建面超 50 万方、其中约 20 万方位于上海，全年可售货值充沛。

股债融资并举，财务状况改善，业绩锁定佳。 至 6 月底资产负债率 67%、净负债率 62%，较上年末分别降 13、 75 个百分点。货币资金 63.8 亿元，超过短债 19亿元。 年初非公开发行募资 39.02 亿元；3 月以 4.92%的利率发行 5 年期 10 亿元公司债、 10 亿元 5 年期公司债利率 3.23%；6 月以 4.95%的利率发行 10 亿元的中票（3 年期） 。 预收款 40.7 亿元较年初增 96.5%，基本锁定今年业绩.

多元化业务布局初见成效。 WE+快速覆盖至全国 10 个城市，营业工位数量较去年底翻番；上实龙创实现管理平稳对接；新成立新产业发展部，与门负责多元化业务投前、投后管理，采取基金孵化不产业投资相结合的投资模式；成立帷迦创投母基金募集规模为 2.3 亿元，支持引导基金所投企业入驻 WE+，形成基金不创业者的创投生态圈，并联合优质合作方进行新兴产业戓略布局。

崇明撤县改区落定后，集团及公司在崇明东滩未来的开发价值仍待我们重新认识和发掘。 崇明在上海市政府直管地位的提升，轨道建设改善交通，崇明岛开发将提速。集团在崇明东滩地区总共有 86 平方公里土地，近半可开发，公司已介入大型东滩长者社区开发。 5 月崇明三岛之一的长兴岛出让 2 地块，楼面价达 1.5/1.6 万元/平米，溢价率 219%/229%，崇明本岛的销售均价 2-3 万元/平米，上海的价值洼地。

关注近期高管变化，及集团承诺解决同业竞争的进程，上实城开货值超 1200 亿元，是公司的 1.25 倍。 集团承诺 2017 年年中前要解决上实发展不上实城开的同业竞争问题，时间短任务重。我们测算，至 15 年底上实城开未结算面积约 399 万方，其中上海约 120 万方，货值超 1200 亿元；公司目前项目可结算建面约 440 万方、货值超 900 亿元，其中上海超 130 万方。近期静安、虹口分别拍出 10 万元/7.3万元楼面地价，引发市场对上海优质项目的重估。 上半年公司副总裁、董秘辞职，新聘任胡文魄先生、陆雁女士为公司副总裁，聘任胡文魄先生兼任公司董事会秘书。

持续关注国企改革下公司的投资机会。年初定增完成为集团资源整合迈出关键一步。下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道,更值得期待。年初来，我们多份报告推荐公司，并率先提示崇明建设的投资机会，期间股价最大涨幅 50%。公司资产价值 16.11 元/股、近期可能的管理层变化以及同业竞争解决催化，“产业 X+地产”创新模式带来历史性发展机遇。 16-18EPS0.44/0.51/0.58 元，再次“强烈推荐”。

风险提示：集团资源整合不及预期；创新业务回报周期长；公司项目结转的周期性导致业绩不及预期的风险。