金地集团(600383)

营收大幅增长，业绩确定性较好。 2016 年上半年，公司实现营业收入 140.87 亿元，同比增长 74.2%。营收大幅增长得益于本期结转项目规模大幅提高。本期结算房地产项目面积 119.16 万平方米，同比增长 66.2%，结算金额 127.29 亿元，同比增长 78.5%。由于上半年结转项目中低毛利项目占比有所增加，毛利率较去年同期下降 3.59 个百分点。 2016 年上半年，公司已销售但尚未结算的面积为 525 万平方米，金额为 737 亿元，较去年同期有所增加，公司业绩确定性较好。

经营情况改善，现金流充沛，资产负债率显着低于板块。 受营业收入大幅升高的影响，公司周转率显着提高，与去年同期相比提升 78.58%。公司加强费用管控，优化营销手段，上半年管理与销售费用占销售额的比重为 2.3%，与去年同期相比下降 2.2 个百分点。此外，公司高度重视现金流管理，上半年项目销售回款率超过 90%，实现经营性现金流净额 70.6亿元。截止报告期末，公司资产负债率 68.2%，剔除预收账款后资产负债率 58.2%，显着低于板块水平。目前公司债务融资余额 355 亿元，债务加权平均成本 4.81%，持有货币资金 204.3 亿元。

拿地谨慎，项目布局合理，经营持续性好。 2016 年上半年，公司拿地节奏保持理性，共获得了 12 宗土地，主要为底价或收购获得。新获得土地储备可售面积约 222 万平方米，权益可售面积为 102 万平方米，总投资约 97 亿元，权益投资额约为 32 亿元。在项目布局方面，公司坚持深耕一线城市及强二线城市，一、二线城市的总投资额占比 78%，三线城市的总投资额占比 22%，而在三线城市获取的土地均位于东莞临深片区。 2016 年，公司计划全年新开工面积 540 万平方米，计划全年竣工 483 万平方米。

产业地产经营极具特色。 金地商置在 2016 年上半年实现销售额 55.8 亿元，较 2015 年同期增长 34%，租金收入增长率和利润增长率表现优异。 金地商置在多地积极探索产业地产经营机会，并收购了广电地产 50%权益，获得广电地产旗下 500万平方米的土地储备。在海外地产方面，公司已在美国 4 大核心城市（旧金山、洛杉矶、纽约和波士顿）共获取 6 个项目，总可租售面积超过 20 万平方米。物业服务高速发展提高公司软实力。 目前，金地物业总服务面积近 7000 万平方米，覆盖 40 座城市， “享家”、 “享当家”互联网平台已完成全国推广，覆盖项目近 200 个，累计共注册近 3 万有效用户。与此同时，金地物业加强了社区全服务产业链建设，服务范围包括资产管理、社区商业、社区养老、社区金融、社区教育、社区家政、社区仓储、互联网+物业服务房屋配套升级等。金地物业致力于完善社区全服务产业链，实现各项业务高效发展。

盈利预测及评级： 上半年公司在拿地节奏、新开工和项目结转方面表现优异；公司现金流管理水平优异，负债成本与资产负债率显着低于板块，经营稳健；产业地产和物业服务业务经营良好。我们认为公司目前的经营有一定的持续性，看好公司的长期投资价值。我们预计公司 16-18 年归属母公司净利润分别为 37.2 亿元、 43.1 亿元和 48.3 亿元， 按照公司最新股本计算，对应的每股收益分别为 0.83 元、 0.96 元和 1.07 元， 对应的 2016 年 8 月 23 日收盘价（11.77 元）的市盈率分别为 14 倍、 12 倍和 11 倍，维持“增持”评级。

风险因素： 房地产政策收紧；房地产市场销售增速不及预期。