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从万科 3 月销售业绩浅谈房地产行业发展 

4 月 1 日，中国房产信息集团发布了《2011 年第一季度中国房地产企业销售排行榜 TOP30》。榜单显示：万科一季度销售金额达 320 亿，同比增速为 112%。今日，万科正式披露了公司一季度的签约金额高达 355.1 亿元，高出榜单所示金额 11%。

在 2 月国家对房地产进行再度调控之后，市场普遍预期地产公司 3 月销售面临下滑。但是万科却实现了单月销售面积 83.5 万平方米，销售金额 93.3 亿元，分别比 2010 年同期增长64.5%和 47.8%。通过分析其公告数据，我们了解到万科目前的发展策略是：在一、二线城市发展高端住宅以及商业用房；同时快速开拓三、四线城市。这样的发展策略令万科得到了更广阔的前景，这也让我们了解到，其实从 2010 年开始的房地产调控政策意在控制房价，而非控制房地产行业本身的发展，如果这个行业能够找到新的生长点，就很可能迎来第二个春天。

新闻链接——路透新闻：

“中国最大房地产公司之一的万科企业股份有限公司今日公告称，今年 3 月实现销售金额 93.3 亿元人民币，同比增长 47.8%，较 2 月环比亦增逾五成。

万科 3 月实现销售面积为 83.5 万平方米，同比增 64.5%。而今年一季度，公司累计实现销售金额 355.1 亿元，同比增逾一倍,销售面积 303.8 万平方米。

公司 2 月的销售金额为 60.8 亿元，同比增 141.8%，但较 1 月环比则下降近七成；2 月销售面积为 54.9 万平方米，同比增长 159.8%。

万科公告还表示，3 月初以来公司新增三个项目，分别为长春净月万科城项目、太原紫台项目以及武汉长征村项目，预计将支付地价款、拆迁补偿款以及综合改造成本合计约 24.8 亿元。”

超出市场预期的业绩

目前公司一季度累计实现销售面积 303.8 万平方米，销售金额 355.1 亿元，分别同比增长 145%和 135%，销售业绩同比大增，超出了市场预期。其中 3 月份实现销售面积 83.5 万平方米，实现签约金额 93.3 亿元，分别同比增长 64.5%和
47.8%。

蓝海战略

从万科公告的数据中，我们看到，其一季度的土地储备主要在三、四线城市，同时略有少量一二线城市的项目，但以商用和高端住宅为主。尽管“万科模式”并不一定适合所有地产公司，但是也让我们对于房地产调控和房地产企业发展之间的关系有了新的思考。

结论

自去年房地产调控政策相继出台以来，我们一方面担忧在“限购令”之下，地产企业会遭受重创，另一方面却看到很多地产公司受益于保障性住房和战略调整，业绩得以增长。我们一直认为在城镇化进程下，房子对于中国老百姓来说必然是刚需，且需求量暂时不会萎缩，而政府的调控政策打压的并不是房地产行业本身，而仅仅是其不健康的发展趋势。

万科的业绩让我们看到无论是经济结构转型还是中国的城镇化建设对于房地产行业来说都还是重大利好，但业绩增长不再是以房价暴涨为基础，而是以多元化和可持续的发展模式为平台。

沪深300指数技术视角

周四沪深 300 指数在下降压力线附近艰难走高，最终收出一根站稳在下降压力线之上的小阳线，对多头较为有利，预期周五会有决定性的走势出现，要么在下降趋势线之上再收一阳奠定牛市的基础，要么市场失去信心回到趋势线之下重新蓄势。

我们倾向于认为指数将在周五冲击 3363 点的位臵，若权重股启动，则将调整3400 点整数关口，但短期来看，突破后仍然会有一次对趋势线的回抽确认，股票投资者可耐心选股，逢低买入。

从中期的角度看，我们仍然坚持我们近期的观点，即，自去年 7 月低点展开的反弹至少应该见到 3634 点的位臵，但在突破去年 11 月高点后，先会在 3566点附近遇到一次空头的主动性阻击，即使多头气盛，也难以直接突破 3634 点。此外，3606 点附近存在一定的整数压力。

我们仍然倾向于认为，沪深 300 指数的中级趋势已经形成，未来 2 个月有可能突破去年 11 月中旬的高点，目标谨慎看高到 4500 点之上的位臵。但在突破去年 11 月高点前，主要的压力除了 3363 点外，还将在 3397 点和 3471 点两个位臵遇到空头的阻击。

从循环周期的角度看，高点出现的时间最早不会早于 5 月中旬，5 月底形成一个重要的技术高点的可能性较大，理由主要是基于江恩指出的低点到高点的 4 个月循环周期以及两个重要高点的 3 个月循环周期的 2 倍的几何关系。

自然法则与股指期货

周四股指期货窄幅波动，主要受制于3月28日高点附近形成的扇状线的压制，也是 3 月 28 日高点的位臵，全天走势极为沉闷，但尾市现货收盘后最后一分走强，值得思量。

从均线束的形态与价格波动的关系看，周四全天价格守稳在 15 分钟图的均线束之上，强势特征明显，若周五未有拉动性动作，难以直接打下去。由此，我们判断周五股指期货会先向上突破，但是否能够持续，要看在 3357 点附近的表现， 若受压于 3357 点，则调整的目标位看到 3315 点附近，最低不会低于周四给出的支持位 3297 点。随后将再次爆发强劲上扬，目标看到 3377 点附近。

若突破 3357 点，也仍然会在 3377 点附近遇到空头主动性打压和获利盘的压力，调整的关键支持位在 3340 点附近。若能够守稳，则将在下调整 3400 点整数大关。

从中长期走势看，我们坚持我们的观点：趋势看涨。建议长线的指数投资者逢急跌轻仓买入，长线持有。

现货市场板块策略

短期建议关注保险、抗核辐射概念、银行、新三板概念、创投概念、稀缺资源、基金减持、多元金融、QFII 重仓、稀土永磁等板块。

股指期货趋势投资策略

趋势投资策略仅供 500 万以上资金持有者考虑。

中长线多单持有，未来一周，1104 合约 3270 点之下逢低买入，最大仓位控制在 20%之内。初次建仓者，仓位控制在 5%之下。长线多单止损设在 3210 点。