今年2月,国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施,要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。

离这一大限还有一周,本报记者调查发现,全国目前只有近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。

其中,涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%。

部分城市调控目标

兰州:涨幅不超过9%,低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

丹东:确定涨幅不超过 9%-9.5%。

榆树:2011年度新建住房“增幅低于2010年新建住房价格增幅”,而榆树2010年新建住房的价格增幅高达 50.5%。

西安:涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入增长指标为15%。

海口:涨幅要低于全市城镇居民人均可支配收入增长水平。2011年,海口市城镇居民人均可支配收入增长的预期目标为10%左右。

济南:涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长水平。

肇庆:不高于本年度全市生产总值增长速度。

嘉善:涨幅不高于本县地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长速度。

宜春:增幅控制在城镇居民人均可支配收入增长比例以内。

锦州:平均价格增幅拟定为不高于13%。

昆明:涨幅不能超过人均可支配收入增长水平。按昆明十二五规划,全市城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长目标均为10%。

岳阳:平均价格增幅不高于10%。

沈阳:低于当年城市人均可支配收入和经济增长幅度(这两个指标预期目标为12%)。

合肥:涨幅不高于年度GDP及居民可支配收入增长幅度。

贵阳:不高于全国平均值。银川:涨幅控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内(人均可支配收入增长预期目标为10%)。

公布城市尚不足一成

据京华时报记者不完全统计,截至昨天,公布房价调控目标的城市比例不到全国600多个城市的一成。

目前,只有山西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。

从已公布的房价控制目标来看,没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准,绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速。

其中,一些城市的房价调控目标,与当地GDP增速和人均可支配收入增速持平。

此类城市,可以西安为例。西安市政府给出的调控目标是:2011年西安新建住房的涨幅不得高于15%。而今年西安城镇居民家庭人均可支配收入和农村居民人均纯收入的增长目标为15%。

到目前为止,调控目标中涨幅最小的是位于欠发达地区的兰州。该地允许2011年当地新房涨价幅度不超过9%,低于当地预期的GDP增长14%和城市居民人均可支配收入增长10%的指标。

不只是二线城市一片涨声小城丹东的房价控制目标,确定在“涨幅不超过9%-9.5%”。

目前可知,在已公布调控目标的城市中,最宽松的目标非榆树莫属该市规定,2011年新建住房“增幅要低于2010年新建住房价格增幅”,但榆树2010年新建住房价格的增幅高达50.5%。

一线城市仍秘而不宣

尽管距离国务院公布的最后期限只有4天,但京、沪、广、深这类昔日房价几度飙升的一线城市,对调控目标尚秘而不宣。

反观2010年,在中国房地产市场步入调控时代后,历次国务院的调控政策出台时,一线城市都是最先跟进地方细则的排头兵。

以国十条为例,2010年4月17日国务院发布“国十条”,半月内北京制定并发布了“京十二条”,并带头开始限购,随后上海、深圳等一线城市纷纷跟进。

为何出现这一状况？住建部政策研究中心副主任王珏林分析称,国八条中规定,地方政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。

王珏林认为,北京这样的一线城市难度更大,地方政府相互看看,相互参考可以理解,所以各地调控目标迟迟没有出来,不过他相信在月底前,全部城市的调控目标都能公布。

“正是房价上涨压力大,所以才会有调控目标。”王珏林表示,地方政府一旦制定了目标,就必须完成。对于目前已公布的房价调控目标,他不表示质疑,也不评价这些城市房价涨幅的高低。

上涨10%为确保完成

10%的上涨空间,究竟是“限价目标”还是“涨价目标”？

“地方政府就没有动力将房价降下来。”中国房地产学会执行会长、北京房地产学会常务副会长陈贵表示。

他说,对于承担拉动地方经济重任的房地产来说,个别地方政府可能并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标,充分说明了地方政府的不情愿情绪,也可以说是试探性的。

陈贵认为,影响房价的因素主要有两个,一个是供需,另一个是预期。就目前的市场,需求还是大于供给,房价上涨的压力在未来10年都一直存在。如果不出台调控政策,购房人还会一致认为房价上涨,在这样的预期下,房价上涨更快。而一线城市这两重压力更大,因此目标难定。但面对国务院的问责制度,地方政府又不得不制定出一个目标。

陈贵说,定低了怕完不成任务,所以地方政府一定会定高一些。另外,今年确定的1000万套保障房,目前还没形成供应,到底会不会对市场产生冲击谁也不确定,而且这些保障房陆续入市要等到国庆后,(对地方政府来说)与其冒风险,不如给自己定一个宽松的指标,确保在年末完成目标。

土地财政还在发威

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖持相同判断。他认为,虽然从去年开始进行了房地产调控,但各地的土地财政并未发生实质改变,让地方政府主动降房价,从逻辑上说不通。因此,制定一个相对能实现的“较低”涨幅,对地方政府来说更具有现实可能性。

他同时持乐观态度各地调控指标公布得如此之晚,甚至有些城市至今尚未公布,反映了地方政府对此次“立军令状”的重视,“这总比拍脑袋定数,草草公布,形同虚设要好”。

已公布调控目标的城市,所定标准大多参考各地GDP和人均可支配收入增长幅度。

胡景晖认为,GDP、人均可支配收入、房价、CPI之间,的确应该有一个相对合理科学的数据体系和比例关系。“从一个发展速度较快的城市来看,一年的GDP涨幅在10%,人均可支配收入涨幅应该在8%,房价涨幅在6%以内,CPI涨幅在4%以内,这样既能体现居民对经济增长成果的充分享有,又能体现房产的保值增值性,还能让老百姓感觉房子越来越买得起。大家的日子都会好过。”

此外,调控目标紧跟各地GDP、人均可支配收入增长幅度,也许还存在统计数字与百姓实际感受不符的“意外”。胡景晖认为,调控目标只是一个单纯的数字,会存在问题为了完成这一数字,相关机构可以采用不开盘高档房、加大郊区房供应等方法,拉低房价涨幅指数。

中国社会科学院经济学博士马光远则认为,国务院要求地方政府公布的调控目标,要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。地方政府显然遗漏了居民住房支付能力这个重要因素。

马光远举例说,如果一个城市的房价是1万元一平米,而人均收入是3000元。1万元房价涨10%是1000元,3000元工资涨10%是300元,这样执行,老百姓的收入和房价还是会越差越大,调控目的何在？

马光远说,在微观经济学中有个理论叫收入弹性。所谓弹性,就是每一个因素变化对价格的影响会不一样。例如,白菜涨10%,对一个城市的经济涨幅影响可能只有3%、4%,而房价上涨10%,对一个城市的经济涨幅影响可能超过了10%。两者不能相提并论。

他说,“我们有世界上最多的经济学家。在目前的房价下,怎能将调控目标与GDP增速和人均可支配收入增幅挂钩？制定政策时,(我们)不要违背常识。”