2026年6月，中国公募REITs市场迎来了上市五周年的重要时刻，全市场已上市86只产品，总募集资金规模达2,450亿元。然而，进入二季度以来，公募REITs二级市场持续震荡走弱，5月1日至6月22日，REITs基金指数区间累计跌幅达7.54%；6月8日至22日两周时间，中证REITs全收益指数下跌5.42%。站在五周年的节点上，如何看待当下的波动？公募REITs的长期投资逻辑是否发生了改变？

波动源自情绪扰动，REITs基本面根基依然稳固

多位市场分析人士表示，本轮REITs调整并非由基本面系统性恶化所驱动。短期核心矛盾是投资者担心供给放量，引发的情绪性抛盘增加，叠加少量行业如产业园与仓储底层基本面阶段性走弱、存量资金跨资产分流、技术止损负反馈等多重因素共振。整体来看，上述影响多为情绪面影响与资金面的扰动，经历过一定的波动后，市场依然会回到常态化的运行区间。

同时，申银万国证券研究所在近期报告中明确指出，当前市场正进入“利空落地、估值筑底、增量蓄势”的关键布局期。板块估值已回落至历史低位，中债IRR升至50%分位值以上，P/NAV、P/FFO双双降至60%分位值以下。

短期扰动不改长期逻辑，当下或是布局良机

“近期的市场波动确实让不少投资者感到焦虑，但如果把视角拉长，当下的回调恰恰提供了以更合理价格布局优质资产的机会。”某投资机构相关负责人表示。

他表示：“从细分板块来看，不同的资产类别各具亮点。商业零售板块整体运营表现坚挺，一季度经营稳中向好，整体收入同比提升7.9%，跑赢全国社零表现（1-3月全国社零累计同比+2.4%），验证了已上市底层资产经营的稳定性和业绩增长韧性；保障房板块经营稳健，除少量市场化保租房外，整体运营情况稳中有升。上述行业给长期资金提供了稳健且具备吸引力的运营表现。”

对于当前的市场位置，该负责人给出了明确的判断：“经过这一轮调整，很多REITs产品的估值已经回到了非常有吸引力的区间。从分派率的角度看，当前产权类REITs相对国债的利差处于历史极高分位，经营权类的内部收益率也相当可观。对于以获取稳定现金流为目标的长期投资者而言，当下或许正是难得的布局窗口。”

增量资金蓄势待发，制度红利持续释放

2026年6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复。该基金跟踪中证REITs全收益指数成份券共53只，按市值计算约1711.2亿元，占REITs数量和总市值的比重分别为60.9%和76.6%。

国泰海通固收团队指出：“公募REITs指数化产品在引入增量资金方面更具优势，核心逻辑在于降低参与门槛、扩大投资者基数、形成稳定配置需求。”若首批指数基金的示范效应积极，预期年内将有更多指数基金获批发行，全年或将新增60亿至80亿元增量资金。

与此同时，投资端政策持续加码。截至2026年5月15日，全市场已有11只债券型基金将公募REITs纳入投资范围，其中7只已成立，累计发行规模达74.22亿元。公募FOF对REITs的持仓也呈现稳步增长态势，截至一季度末持仓公允价值达2.28亿元。监管层明确提出加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用。

五周年再出发，长期价值值得坚守

2026年6月，公募REITs迎来上市五周年。五年间，市场从零起步，累计上市86只产品，总募集资金2450亿元。资产图谱从最初的高速公路、产业园区，一路延展至能源、保租房，再到首批商业不动产落地，形成了多点支撑的多元格局。

从经营数据看，底层资产展现出强劲的内生增长动力。2025年，沪市52只产品合计实现总收入145亿元、同比增长71%，可供分配金额88亿元、同比增长42%。商业零售板块平均出租率达98%、收缴率近100%，保障性住房出租率维持95%高位。市场全年实施分红110次，累计派发近78亿元，较上年增长30%。

中信证券在2026年下半年投资策略中明确表示，继续看好公募REITs逐步成长并成为“固收+”策略的适配资产。中金公司建议采取哑铃型配置策略，优先关注基本面有韧性或改善的高胜率项目，其次关注估值回调后显现性价比的高赔率项目。