报告品种：玻璃、纯碱

调研时间：6月18日-21日

一、某大型房地产研究机构

1、地产专项资金（保障房收购为主的一些项目）：采取自下而上，层层申报的模式。前期整体当前资金来源还是存在相对较大的问题，真正落实的较为有限。517新政之后，中央明确会有部分资金作为支持，所提供的资金支持落到湖北省，目前只有三个城市可以申报，仅武汉、襄阳（3个项目，大概8亿资金）、宜昌符合第一轮的标准。该企业认为，直接下场收购新房，确实会比收购二手房来刺激以旧换新效果要更好一些。

2、武汉属于全国性品牌房企扎堆的地方，本土民企相对偏弱（逐步消失趋势）。湖北市场前期民营企业暴雷较多，因此目前市场上国企占据最主要的市场份额。这些国有企业专门成立了相应的平台公司等，来解决“收储“相关问题。此外”收储“也会优先自家（国企）项目。

3、收房标准：达到预售标准，主体建筑最起码1/2以上（10层以上），基本为现房/准现房（或者仅未竣备、园林绿化未完成等）——很多并未安装门窗玻璃等。

4、全国土地层面来看，今年除了一线城市，地价下降的是比较厉害的，就武汉这种二线城市来看，成交上降幅在40%，三四线因为基数比较低一点，大概在30%，整体地价上，三四线降幅更加明显。今年武汉卖地主要以商业用地为主，但整体同样也是比较差。

5、新房（准现房）存量：重点城市短期库存在20.6个月（50城），武汉短期库存在23个月左右，襄阳官方数据在18-19个月（加上了保障房集中备案的）——实际可能会再加2个多月。武汉整体去库存相对其他地方来说，还算比较多的了。武汉经开区截至五月，去库了大概三分之一。

6、保交付/保交楼相关情况：整体了解下来，武汉完成的程度是比较好的，近期武汉相关地产政策主要也更加侧重于消费端。

7、湖北保交楼政策执行比较坚决，资金监管很严格，纳入保交楼项目基本与公司剥离，能纳入的项目更多需看项目资质情况。去年起武汉大部分需保交楼的项目基本已纳入，今年后续增量上不会太多。其余区县、地方上的城市可能保交楼会更多一些，整体新增量都不多，但三四线资金落实情况可能还会相对弱一些。

8、体感上，新开工项目今年依旧很差，竣工端还是有很多在建项目。

9、湖北城中村、老旧小区改造有提及，但整体进展很慢。湖北改造基调主要为适老化改造项目，大拆大建整体很少。

10、以旧换新：全国范围内，郑州和南京做的相对较好。郑州经验：成立两个大型平台公司，下场收房，并且市场化企业项目也可以参与。资金来源上，银行直接批75%的贷款、3%点多的利息，郑州市政府贴息贴2%。新房优先考虑保交楼项目，以解决保交楼新房销售问题，旧房收购价会略低于市场价一些进行收购。

二、十堰市某地产集团：保交楼相关项目内部人士

1、去年十堰整体有5-6个保交楼项目，分两批。保交楼项目占比其他地产项目比重整体较少。该公司保交楼项目主要为2020、21年项目（也有部分2020年前的项目），正常交付时间为两年左右（2023年6月），目前项目（商+住，商业占比45%，47万平方米）仍在建设中，前期只修了两栋商业楼/社区配套商业，高层商业（写字楼、酒店）仅打了桩基，主要考虑到行情不好，因此优先修建了住宅项目，进行资金“回血”。当下保交楼范围内的住宅项目已经交付（7.5万方，保交楼资金5000万），剩余10多万方住宅项目陆续在建（主要为自筹资金）。整体后续交付难度不大，只是后续交付会按以栋为单位来陆续交付。剩余这部分住宅项目，目前已达到预售标准（主体建筑50%以上）。

2、保交楼资金拨款的标准：按照已售套数，一套按10万元标准进行相应评估。

3、据了解，周边仍有不少保交楼项目正在进行中，今年的保交楼资金进入之后，能够顺利交付的占比去年剩余保交楼项目的40%-50%。（整体保交楼量依旧23年最多，今年整体保交楼数量减少比较明显），今年保交楼专项债等更为精准，按照项目一对一批复。目前保交楼工程项目在政府主推下，基本面良好。

4、十堰市场来讲，从2020年之后，外地房企占比在50%以上，与其他市场不同的是，本土房企稳扎稳打为主（经多年淘汰后，剩余的本土房企资金实力相对较强），资金链出现问题的主要是外地房企。

5、对今年地产新政的体感：变化不是很大，刚需住房销售仍然相对偏弱，但比去年相对好一点。改善型住宅销售相对来说还是卖的较好，并且目前新开的项目基本都是改善型住宅。

6、保障房项目：开发商来十堰开发项目，必须要配件一定比例的保障房、包括还建房，最后建成后移交政府。主要为存量盘活，无单独新建项目。

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