今年以来，申万房地产指数上涨9.42%，全行业排名第二位，其中龙头股“招保万金”联手上涨，二线个股表现更是精彩纷呈，不少公司从年初以来已有30%以上的涨幅。

地产板块2022年为何一改颓势？未来将如何演绎，又应该如何布局？我们认为，现在正站在一个“翻石头”的黄金时期，需要通过对房企基本面的深入研究，去芜存菁，准确捕捉到优质房企，在估值被错杀的时候进行布局。

房地产行业仍是重要支柱

地方放松调控营造发展宽松氛围

去年12月，国家统计局局长宁吉喆强调：“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”进入2022年以来，房地产销售仍在进一步下滑，累计业绩来看，一季度开局惨淡，超8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

根据克而瑞发布3月份百强地产销售数据，受疫情、行业信心不足等影响，百强房企3月单月销售总额3796亿元，同比-54.51%，降幅较上月扩大6.63%。单月销售面积3576万方，同比-57.16%，降幅较上月扩大14.58%。

在2022年稳增长尤其重要的宏观背景下，房地产如果失速，稳增长的难度会非常大，因为房地产行业作为经济的重要支柱产业，产业链长，对上下游的拉动作用明显，影响到经济的很多方面，可以说今年稳地产是稳增长的重要抓手之一。

在坚持房住不炒的前提下，各地适时调整一些不符合当前环境的房地产政策，更好满足居民的住房消费需求，也形成了当前友好的地产政策环境。

例如，兰州市出台地产新政，其在降低个人购买住房门槛、取消“认房又认贷”，执行“认贷不认房”、升级公积金和限购政策、支持企业良性循环等方面均作出新的安排。据不完全统计，截至目前，全国已有超65个城市出台楼市松绑政策。

简单统计如下：福州放开限购，取消购房对象户口等限制，非五城区户籍家庭可以在五城区购买一套144平米以下的普通住宅；福建省住建厅发布通知，省直公积金可以用来支付首付款；浙江衢州取消限购政策，非该市户籍家庭可以在市区内购房；湖南郴州出台住房公积金新政，首套房和二套房最高贷款额度上调为双职工60万元、单职工50万元；重庆和武汉一批土地拍卖结束，重庆13宗地块无流拍，其中3宗地块摇号成功，武汉7宗，仅有一宗流拍，1宗地摇号成功。

行业出清加快 竞争格局改善

二级市场投资地产关注四条主线

恒大事件以来，已经有多家以前排名30强的房企出现债务违约、展期的问题，这些房企未来再想获得金融机构的支持会很困难，规模可能会不断往下掉。我们初步预计行业已经出清了20%以上的产能，房地产行业的竞争格局得到极大改善。

而行业出清带来的好处主要有两个，一是龙头的集中度提升，虽然大部分投资人认为我国房地产行业的规模已经接近天花板，行业未来虽然可能没有增长了，但是龙头房企集中度提升可能带动他们收入不断增长。

第二个好处是利润率提升。2020年下半年以来，房地产行业由于竞争激烈，企业拿地的利润率不断走低，甚至有企业“负利润”去拿地，也造成这几年地产企业的报表普遍呈现增收不增利的情况。而在恒大事件后，房企拿地更加理性，2021年四季度以来，房企拿地的利润率情况明显改善，我们观察拿地静态净利润率比2020年有3～5个百分点的改善。

需要看到的是，地产行业是一个很长的链条，我国每年还是会维持一定的地产投资的需求。随着我国城镇化进程不断推进，人民群众对于住房改善的需求不会一蹴而就。

在过去的一段时间，地产投资以民营投资为主，现在我们觉得往后来看，这个蛋糕可能要重新划分，国企、央企的地产企业由于融资成本、拿地的优势，市场占比会越来越高。这些地产公司将具备长期的成长性。

因此，我们将重点关注以下几条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企。2）财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企。3）积极布局“地产+”业务，价值有待重估的房企，例如持有较多商业地产、物流地产、物业管理等资产的房企。4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块。