地产市场深度调控，朝着健康平稳发展方向前行之际，曾预警“活下去”的万科A（000002.SZ），有了新的动向。

11月5日晚间，万科A公告，拟分拆万物云赴港上市。这是万科在行业大变局中的产业转型体现，或许也是应对经营重压之举。

今年前三季度，万科实现营业收入超过2700亿元，同比增速超10%，但公司实现的归属于上市公司股东的净利润（简称净利润）为166.89亿元，同比下降15.98%，增收不增利明显。

长江商报记者发现，这是万科开始披露季报业绩的20年来，前三季度的净利润首次出现下降。

当然，随着市场深入调整，部分房企出现流动性风险，作为行业龙头，万科依然表现稳健。

截至今年9月底，万科资产负债率为80.94%，为2016年以来新低，其净负债率为31.90%。

在拿地方面，万科也在明显放缓，周转方面则在加速。半年报显示，期末，公司拟开发产品（土地）1900亿元，较年初的2024.98亿元减少约124.98亿元。

拟开发产品（土地）1900亿元，较年初的2024.98亿元减少约124.98亿元。

地价占比上升净利首降

近20年来，万科首次出现净利润负增长。

根据三季报，今年前三季度，万科实现营业收入2714.86亿元，去年同期为2414.91亿元，同比增加299.95亿元，增幅为12.42%。上年同期，可能是受疫情影响，其实现的营业收入同比增速为7.85%，为2017年以来最低。今年前三季度，虽然同比增速尚未恢复到2019年同期水平，但增速已经高出上年同期。

与营业收入同比正增长相比，净利润的表现就有点不太好看了。前三季度，公司实现净利润166.89亿元，去年同期为198.63亿元，同比减少31.74亿元，下降幅度为15.98%。其实现的扣除非经常性损益的净利润（简称扣非净利润）162.87亿元，较去年同期的188.89亿元减少26.02亿元，同比下降幅度为13.78%。

万科是中国资本市场上第一批挂牌上市企业，也是深交所继平安银行之后的第二家挂牌企业。在地产黄金时代，万科实现了快速崛起壮大。1992年底，万科的总资产为9.63亿元，到今年9月底，资产规模已接近2万亿。2020年，公司营业收入4191.12亿元，较1991年的4.23亿元增长约990倍。上市30年，万科A从一家小地产开发公司已经成长为A股市场上当之无愧的行业龙头。

长江商报记者发现，30年来，万科的资产规模、营业收入逐季、逐年不间断增长。与之相匹配的是，2021年之前，净利润也表现为不间断增长。即便是在受到疫情冲击的2020年，无论是单季度还是年度，公司的净利润依然表现出较强韧性，保持了不间断增长。

由此可见，今年前三季度，万科的净利润出现历史性地下滑。

从单个季度看，今年一二三季度，公司实现的营业收入分别为622.64亿元、1048.47亿元、1043.75亿元，同比增长30.33%、6.36%、9.70%，均较上年同期为增长。对应的净利润为12.92亿元、97.55亿元、56.42亿元，同比分别变动3.44%、-13.35%、-23.30%。扣非净利润分别为11.57亿元、95.70亿元、55.60亿元，同比变动13.76%、-13.76%、-17.94%。

单季度数据显示，虽然二三季度的同比增速较一季度有所放缓，但营业收入整体表现稳健。而净利润、扣非净利润在一季度还表现为正增长，而二三季度同比增速则呈现加速下滑趋势。

与A股同行相比，今年前三季度，多数规模以上房企营业收入和净利润出现下降，不过，保利发展净利润保持了小幅增长。前三季度，保利发展实现净利润135.83亿元，同比增长2.88%。

对于前三季度净利润下滑，万科解释，主要是与近年来地价占房价比例提高有关。

今年前三季度，万科的房地产开发及相关资产经营业务的毛利率（已扣除税金及附加）为 17.5%，同比下降5.4个百分点。

财务稳健净负债率为31.9%

面对前所未有的房地产市场变局，万科是如何出招应对呢？

早在去年7月，泰禾集团牵手万科，万科计划向泰禾集团伸出援手，获得其19.9%股权。到目前，仍未见万科A入股泰禾集团。

今年3月底，在万科 的年度业绩说明会上，万科总裁、首席执行官祝九胜回应称，“帮人忙不会给自己添乱，万科是否入股泰禾有严格的前提条件”，“操盘公司不是接盘公司，操盘公司是受各方委托来干活的，不承担项目本身的债权债务关系”。

不过，长江商报记者发现，在具体项目上，万科与泰禾集团倒是有合作，如泰禾集团的津海院子项目。

万科对泰禾集团的态度，体现了万科的财务稳健风格。目前来看，公司财务较为健康。

截至今年9月底，万科A80.94%，较年初的81.28%下降了0.34个百分点，净负债率为31.9%。公司的货币资金为1471.07亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债之和782.9 亿元。有息负债占总资产的比例为 13.6%，且有息负债中 70.6%为长期负债。

存货方面，截至 9 月底，公司新增 132 个开发项目，总建筑面积约 2241万平方米，有5211.1 万平方米已售资源未竣工结算，在建项目总建筑面积约 11581.5 万平方米，新开工面积 2837.2 万平方米。资产负债表显示，拟开发产品（土地）1900亿元，较年初的2024.98亿元减少约124.98亿元。

除了自身稳健投资外，产业转型是万科应对行业变局的重要措施。

在地产开发方面，践行绿色低碳发展理念，持续推广落地绿色建筑和住宅产业化，促进人居、生活、环境的可持续发展，是万科不再复制简单的拿地、开发、销售的粗放式金经营。万科称，2020年，公司新建项目连续第七年全部满足绿色建筑标准，新开主流项目的工业化应用比例为86%。

香颂资本执行董事沈萌向长江商报记者分析，房地产市场调整，在房地产业内部进行转型，深挖服务和科技附加值的机会仍然存在。链接智能家居、智能建筑新兴行业，提升建筑效率、增强建筑安全，满足居家更高要求为目的，作为老牌房企万科，在建筑设计以及消费需求方面有很强积累，预计会朝这方面发展。他认为，一方面，可以提高估值和成长潜力，另一方面，也可以为房地产业务提高附加值和收益空间。

其实，万科早就有转型布局。除了传统地产业内部转型外，万科的物业服务板块也承载着转型重任。

最新公告显示，万科董事会审议通过了拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”） 到港交所上市的相关议案。

万科方面表示，目前，万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，分拆上市将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势，提高公司及万物云的持续运营能力，释放其内在价值，同时有利于公司向开发、经营、服务并重的方向转型发展。

万物云成立于2001年2月，注册资本为10.5亿元，主要经营范围包括物业服务家政服务，与物业管理相关的房屋维修、养护、楼宇机电设备、环境卫生及园林绿化设计、房地产经纪等。

万科在今年半年报中披露，上半年，万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。

市场称，借分拆万物云赴港上市，万科试图借此打造第二个万科。