5月17日，沪深交易所首批9单基础设施公募REITs获证监会注册。据悉，该批项目估值规模约315亿元，整体现金流分派率约4%至12%。

市场人士认为，首批项目经过层层选拔，运营成熟，具有稳定的现金流。当前环境下，推进公募REITs试点具有重要积极意义。首先，REITs可盘活基础设施存量资产，为防范化解地方政府债务风险提供新渠道；其次，REITs可为基础设施领域提供新的权益融资渠道；第三，REITs有助于吸引长期资金参与资本市场。

具有三大特点

据记者了解，上述9单公募REITs中，涉及高速公路项目2个，工业园区项目3个，仓储物流项目2个，绿色项目2个。从投资领域来看，募资基本投向基础设施补短板项目，主要用于科技创新、绿色发展和民生等重点领域。

对于首批9单公募REITs，业内人士认为具有三大特点，第一，首批项目符合国家重大战略、宏观调控政策和产业政策，募集资金用途符合鼓励支持方向，试点示范性较强；第二，在夯实基金管理人主体责任的同时，引入原始权益人适度参与内部管理决策或咨询，注重发挥原始权益人专业运营能力优势；第三，为防范关联交易和同业竞争损害基金持有人利益，借鉴上市公司、公募基金和境外成熟市场监管经验，监管要求原始权益人完善关联交易决策机制，健全同业竞争管理制度，保持运管机构独立性，切实保护投资人合法权益。

“总体上看，首批9单项目所选出的基础设施运营成熟，具有稳定的现金流，项目也经过了多层选拔，由地方发改委审核后推荐至国家发改委，再由国家发改委将符合条件的项目推荐给证监会。”中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明表示，从首批项目来看，各家拿出了最优质的资产作为REITs的底层资产上市。当前公募REITs覆盖的领域较多，底层资产、收益属性、原始权益人背景、运营管理模式在各个邻域都有所不同，未来的资产运营和上市表现可能会存在分化。

“通过REITs为基础设施建设募资，不仅是以一种新的融资方式拓展融资范围，还可以有效化解基础设施中的一些风险问题。”博时基金首席宏观策略分析师魏凤春表示，从首批项目来看，投资领域主要是科技创新、绿色发展和民生，将先进基础设施资产证券化，包装成金融产品，更好地进行筹资，也为投资者提供更加丰富的投资标的。

“现阶段基础设施公募REITs的推出，可以填补国内资产管理行业配置图谱的空白，具有较高的现实意义。”嘉实基金表示，一方面，经过多年发展，我国在基础设施领域形成了大量优质资产。以此类基础设施项目作为底层资产的基础设施公募REITs产品具有稳定可期的当期分红回报和长期增值潜力。同时，依托专业化资产管理和运营管理，基础设施公募REITs能够帮助投资者实现跨时期、跨地域、跨产业的分散化资产配置；另一方面，国内资产管理行业经过多年发展，资产管理业务规模合计已超过100万亿元。作为基于底层资产现金流的标准化金融产品，基础设施公募REITs具有透明度高、现金流持续稳定和相当的市场流动性的特点，能够有效填补中国资产管理市场的空白，满足长期投资者对低波动、稳定收益的产品需求。

专家建议多方合力

注册生效之后，9单公募REITs将步入发行上市环节。目前，沪深交易所、中国结算已整体完成技术系统的开发改造，部署上线了REITs电子申报系统、网下发行系统和信息披露网站。

但是，对于普通投资者而言，公募REITs属于新产品。明明表示，首先，REITs归根结底还是权益型产品，所以投资者不能仅盯着REITs的高分红，更重要的是要分析底层资产的增值能力。其次，不同类型底层资产的评估方式有所不同。基础设施资产目前可以分为两大类：以租金为主要收入来源的产权类资产和与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产。产权类REITs到期后仍有市场价值，这类项目估值的重点在于持有不动产的公允价值变动。所以产权类REITs的当期分派率与特许经营类REITs的当期分派率不可比，可以选择内部收益率来进行对比。

嘉实基金表示，从投资角度来看，我国首批试点的基础设施公募REITs具有三大特点，第一，强调“权益型”“浮动收益”。权益型REITs具有介于股票和债券之间独特的风险收益属性，能够显著降低投资组合波动率，并提升投资组合的收益，对于投资组合具有重要的配置价值和意义。第二，属于具备“储蓄特征”的流动性好、透明程度高的标准化产品。第三，立足于基础设施等实物资产，强调长期运营管理。

魏凤春认为，对于投资者而言，REITs产品波动性相对比较低。相较而言，机构投资者更加适合配置公募REITs。目前，公募REITs是新产品，需要稳步推进，未来可以进一步培育更多机构投资者参与。

多家机构认为，我国公募REITs市场潜在规模在万亿元级别以上。如北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿元至12万亿元。

对于如何进一步推进公募REITs发展，明明认为需要从两方面入手，首先，需要完善REITs的税收制度。从海外经验来看，尽管各个国家和地区在REITs税收架构等方面存在一定的差异，但是对REITs都给予了一定的优惠措施。我国尚未对REITs制定专门的征税规定。其次，还要加强REITs的管理机制。当前，我国公募REITs采用“公募基金+资产支持证券化”的交易结构，较为复杂，存在多层次的交易结构和管理模式。未来可进一步明确各机构的权责利关系、建立内外部协同治理机制、加强信息披露、让投资者参与公募REITs的管理决策等措施来保障公募REITs的价值经营。