蓝光发展(600466)

要点：

事件： 公司控股子公司嘉宝股份拟以现金收购的方式作价 6000 万收购杭州绿莹创业投资有限公司持有的绿宇物 76%股权；以 2400 万价格现金收购上海统达置业有限公司持有的真贤物业 80%股权。

现代服务业跑马圈地加速，进军长三角高价值区域。 绿宇物业在中国物业百强企业中位列第 85 位，在管项目 70 余个，物业类型涵盖别墅、写字楼、产业园、科创园工业厂房、高层、小高层、多层住宅等；另一家合作企业真贤物业，其在管项目数量 40 个左右，主要集中在上海外滩周边虹口区域。 此次并购完成之后公司将增加物业管理面积 1000 万平米， 在管物业面积达 4500 万平米， 较 2016 年增速达 50%， 规模增速明显。此次并购也标志着嘉宝股份正式踏足长三角区域，挖掘高价值地区房地产市场的存量需求。

物管行业高速增长， 现代服务业有望成为公司未来业绩新的支撑点。 根据中指研究院数据，2016 年百强企业管理面积均值达 2725 万平米，市场占有率近三成。在规模扩张持续加速中， TOP10 企业管理面积均值达到 18838.96 万平方米，同比增长 41.30%，管理面积和增速表现优异；在区域深耕方面，百强企业苦练内功加速市场拓展， 2016 年单位城市项目数量均值为 5.93 个，连续四年保持上升，单个项目面积均值达到 16.43 万平方米，同比增长7.39%。 中国指数研究院发布的嘉宝品牌价值达到 23.26 亿元，较 2015 年增长超过 102%，百强企业中排名 14。嘉宝股份 2016 年业绩增速 70%。随着公司管理项目和管理面积增加，主营业务收入持续增加，预计嘉宝股份今年业绩增速有望继续维持高位，未来成为公司利润增长的有力支撑。

互联网助推公司物管业务升级，品牌价值持续彰显。 社区生活服务被认为是万亿级市场，行业具备巨大的市场发展潜力。目前已有 3 家物业企业在港股上市， 1 家物业企业准备在港股上市， 20 余家物业企业在新三板挂牌，但目前行业集中度不高，抢占客户资源入口仍是抢占行业先机的关键。公司发布“生活家服务体系”以来，生活家 APP 历经几轮升级，实现了云平台大数据的技术升级，使千人千面“画像”功能得以呈现，为精准营销提供了技术保障，并取得了 1 项国家实用新型专利技术、 6 项软件着作权， 提升服务质量和用户黏性。 预计到 2018 年实现 3 年累计营业收入规模 30-40 亿元， 生活家三年累计覆盖面积达 1.6 亿平方米。

员工跟投机制有序推进， “蓝色共享”计划在公司内部引发员工“二次创业”热潮。 在目前行业分化格局加剧、利润空间逐步缩小的阶段，员工跟投制度有利于公司实现逆市扩张、销售规模快速提升，同时有助于加快周转速度、缩短资金回报周期，提升项目质量与盈利水平，达到一石多鸟的目的。 2017 年公司新获取的项目中 80%为收并购项目，且收购价大幅低于同地段招拍挂的楼面价，体现了员工通过多元化渠道为公司获取优质资源的积极性。

维持增持评级，维持盈利预测。 考虑到公司上半年已完成约 300 亿的销售额，预计将大概率超额完成全年 500 亿的销售目标，近期实施的员工跟投计划将进一步促进销售业绩的高增速。 多元化业务有序发展为公司未来业绩增添新动能， 看好公司现代服务业板块的发展。维持增持评级，维持盈利预测。我们预计公司 2017-19 年归母净利润分别为 14.1/17.3/20.9亿元，同比增速分别为 56.8%/23.2%/20.7%， EPS 分别为 0.66/0.81/0.98 元。