5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议在京召开，要求深入贯彻落实中央政治局会议部署，深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。多项稳地产政策出台，在供需两端共同发力稳定房地产市场。

需求端政策目标为改变市场预期，引导居民加杠杆。会议公布多项需求端松绑政策，包括降低首付比例、取消房贷利率下限和下调住房公积金贷款利率。需求端政策在于降低居民购房负担，提高居民加杠杆能力，但政策效果的显现需要一定时间。

一方面，本轮政策出台前，大部分城市已经降低了首付比例，仅有一线和部分二线城市仍执行高于全国下限的首付比例，本次将全国首付比例继续下调5%，实际降幅相对有限。此外，本次政策出台前，已经有超60个城市取消了房贷利率下限，全国房贷利率已经出现了显著下调，取消全国房贷利率下限边际效用或不明显。另一方面，居民对未来的房价预期和收入预期短期较难出现明显改善，需求端政策较难快速扭转趋势，进而引导居民加杠杆，“需求刺激→销售好转→投资回升→景气度提高”链条的传导也需要一定时间，因此，地产的企稳回升仍需等待。

供给端政策侧重保交房、去库存。本次增量政策还出台了保交房以及消化存量、优化增量的相关政策，包括地方政府收购存量房、盘活存量土地和设立3000亿元保障性住房再贷款。供给端政策的出台可以有效促进现房去库存，对打通堵点具有重要意义。4月底召开的中央政治局会议明确提及地产“消化存量、优化增量”，本次进一步提出了相对具体的存量房“收储”支持政策，带来“去库存→保障房→保交房”的综合解决思路，还可能与地产融资协调机制的白名单项目结合，打通资金循环，缓解银行压力。

但本轮保障房再贷款的规模相对有限，申领和投放时间可能偏长。第一，考虑到当前我国商品房待售面积较疫情前增加了24732万平方米，即使不考虑后续增量，待售房“收储”需要的资金规模也可能达到“万亿元”级别。第二，再贷款的投放节奏或偏慢。在贷款投放的过程中，所收购房产的价格、收购对象范围等问题关系到收购主体、被收购主体乃至银行的利益，要打通资金循环， 使“去库存→保障房→保交房”链条保持顺畅，还需要各方协调，稳扎稳打推进。根据央行公布的结构性货币政策工具情况表，截至2024年3月末，此前出台的1000亿元租赁住房贷款支持计划额度，余额为20亿元，预计本次再贷款的申领和投放时间可能也偏长。

债券供给方面，超长期特别国债发行安排落定，地方政府专项债发行节奏成变数。目前超长期特别国债的发行安排已经落定，分摊至5至11月发行，月发行量在1000亿到1800亿元之间，相对发行高峰在6至10月，月发行量为1500亿到1800亿元。总体而言，供给相对均衡，超长期特别国债发行冲击资金面的担忧显著缓解。

地方政府专项债的发行节奏存在一定不确定性。官方多次提及加快地方债发行使用，截至5月中旬，地方政府专项债发行仍慢于预期，周度发行额度均低于1000亿元，但根据目前公布的发行计划，5月27日至5月31日新增专项债发行 1927亿元，总地方债发行量达到4443亿元，净融资规模4000亿元左右。地方政府专项债周度发行量明显增加，叠加跨月资金需求影响，月末资金面或面临一定压力。同时今年地方政府专项债剩余额度较高，后续发行节奏成为债市供给的主要变数，可能影响债市走势。

债市多项利空落地，短期市场或围绕资金面波动。从稳地产政策对债市的影响来看，本次稳地产政策从供需两端发力，需求端政策较难快速见效，供给端政策打开了去库存的想象空间，不过实施节奏或偏慢，短期可用再贷款规模相对有限。且政策出台前债市已经较为充分地反映了稳地产政策加码预期，政策出台后投资者更关注地产销售和投资数据的变化，因此本次稳地产政策落地后，债市表现偏向利空出尽。

4月国内经济数据总体平稳，呈现工业生产、制造业、出口链条偏强，消费、地产投资偏弱的结构性分化特征，内需仍需提振。供给上，超长期特别国债的发行计划出炉，分摊至5到11月份发行，集中供给担忧减退，预计在地方政府专项债供给增加叠加缴税压力大的月份，降准等流动性对冲手段不会缺席，供给的利空影响也相对落地。

政策面上，未来如果地产端有更多资金需求，PSL也有增加的可能，结合当前的地产市场情况与近期取消房贷利率下限的举措，预计未来央行仍有可能进一步调降广谱利率，包括LPR和存款利率，以进一步引导实体融资成本下行和维护银行正常息差，如果美联储货币政策转向宽松，或打开MLF利率的下调空间。

综上，在供给端放量、稳地产政策加码利空落地后，债市短期或围绕资金面波动。本周临近月末，叠加周度地方政府专项债供给明显增加，资金面潜在压力增强。短期债市还未摆脱窄幅震荡格局，10年期国债利率震荡中枢在2.25%~2.35%，建议投资者视资金面情况进行区间操作。