春节期间，新型冠状病毒肺炎疫情牵动着全国人民的心。为防止疫情进一步蔓延，全国各地均不同程度地延迟了企业的复工时间。螺纹钢下游方面，各地住建委对房屋建筑和市政基础设施项目复工或新开工时间作出了明确要求，一般不得早于2月9日，部分地区甚至要求不得早于3月1日。虽然节前最后一周螺纹钢期货主力合约价格已经从3600元/吨回落至3500元/吨一线，但在需求后移预期的影响下，节后螺纹钢期价仍可能低开低走。笔者认为，短期走势不但要考虑需求后移的情况，还要考虑当前市场的悲观情绪，并不容易把握。但长期价格运行逻辑仍然是相对清晰的，笔者探究了地产行业发展历史和现状，就地产对螺纹钢的长期需求影响进行了分析。

改革开放以来，我国经济发展取得了举世瞩目的成就，已经成长为全球第二大经济体，在全球经济中扮演着举足轻重的角色。2019年我国粗钢产量高达9.96亿吨，同比增长8.3%，全球占比超过53%。庞大的钢铁产业背后是巨大的钢铁消费市场，房地产行业是钢铁消费的重要支柱。根据国家统计局数据测算，2019年房地产行业耗钢量约为3.25亿吨，占比超过30%。2000—2019这20年间，房地产年度新开工房屋面积从2.9亿平方米增长至22.7亿平方米，年化增速为10.73%，同期粗钢产量从1.3亿吨增长至10亿吨，年化增速为10.82%，两者基本保持一致。将两者的年度增速与钢价指数年度均值走势进行对比，大致能够得出以下几点观点：

第一，过去20年，无论是钢铁行业还是地产行业，都是一个巨大的增量市场。

第二，工业品需求决定价格。钢铁作为重要的工业品，其价格由需求主导，房地产行业是钢铁行业最重要的下游。在房屋建设规模和粗钢产量不断增加的背景下，两者的增速变化决定了价格的波动节奏。

第三，2000—2007年，在城镇化带动下，房屋建设规模呈两位数增长，钢铁量价齐升；2008年受全球金融危机影响，钢铁作为大宗商品价格曾出现大幅下滑，在“四万亿”的刺激下，需求快速回复；2012—2015年，房屋建设规模增速明显放缓，并连续出现负增长；2016年至今，国家实行供给侧结构性改革，房地产市场和钢铁市场都迎来了一波“小牛市”。

那么，未来地产行业如何影响钢价走势呢？

首先，从地产发展的时代背景上找驱动力：我国城镇化进程中大量的农村居民进城产生了大量的刚性住房需求，2000年我国城市化率尚不足36%，2018年我国城市化率已经接近60%，城镇人口从4.5亿上升至8.25亿，人口扩张产生了巨大刚需。随着我国经济的发展，住房改善需求明显，人均住房面积从10平方米扩张到40平方米。另外，在城市更新过程中，差不多三分之一的旧房屋要拆旧建新，上述因素成就了地产行业的黄金20年。但是必须认识到，城镇化的过程是一次性、不可逆的，当前我国人均住房面积已近40平方米，人口城市化率已经接近60%，人口增速已经放缓，新造房的寿命已经达到50年以上，原有的驱动力已经减弱或消失，暂时找不到新增驱动。

其次，从供需平衡角度去寻找我国房屋建设的平衡点：从绝对量来说，现在人均住房面积40平方米，未来城市常住居民有9亿人，住房总规模为360亿平方米，假设住房面积还有一定的增长空间，将达到50平方米/人，住房总规模将达到450亿平方米。存量住房会出现折旧和淘汰，按照50年平衡来计算，每年为9亿平方米，叠加各种因素的修修补补、增减和补充，10亿—12亿平方米可能是住宅建设的平衡态。2019年国内新开工住宅房屋面积为16.7亿平方米，占全部房屋新开工面积的74%。未来新开工住宅面积增速放缓，并再次出现负增长是大概率事件，这势必将对以螺纹钢为代表的建筑钢材价格形成压制。

再次，从政策的角度来理解政府对房地产行业的引导：2016年年底中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，“房住不炒”是中央对商品房的总定位，抑制房地产市场的投机行为是防范化解重大风险过程中的关键步骤。党中央在2015年底提出供给侧结构性改革，提出“三去一降一补”，这不仅仅是针对钢铁、煤炭行业，地产行业同样如此，其中“去库存”“降杠杆”压力最大。在减少炒作的要求下降低商品房库存，降低商品房库存过高对整个金融体系造成的潜在风险，过去四年这一任务已经基本完成。在“降杠杆”方面，主要是针对房地产企业和炒房者，政府已经在房企融资、购房者信贷等方面出台了相应措施。另外，部分地区已经开始尝试其他措施，比如不允许地产商融资买地，必须用自有资金、缩短从预售到交房的周期等，这些政策一方面会导致中国房地产商的数量大幅度减少，同时也会令整个地产行业的负债率明显下降。综合来看，政府的大量措施都是为了在地产引擎减速的情况下确保经济“软着陆”，为新经济接棒传统经济营造一个相对稳定、宽松的社会环境。

最后，笔者分享对地产动态数据跟踪的结果：政策调整及行业变化导致地产数据的“失真”，是造成钢铁需求频繁出现错判的根本原因。由于国内的预售政策，销量是地产建设的领先观测指标，由网签受限带来的销售备案延后以及短期融资收紧引发的以价换量导致本轮地产周期中销售数据明显“失真”，这或导致销售韧性以及库存水平的高估。自2018年下半年开始的建安投资持续回升与地产调控从“限价”转化为“稳房价”有关，这导致了螺纹钢需求的两位数增长。但值得注意的是，高价地库存堰塞湖释放造成了“新周期”的假象和投资数据的明显失真，这或导致以钢铁行业为代表的上游被整体高估。另外，由融资收紧导致的房企促开发抢回款以自救的行为同样导致新开工数据的“失真”。数据的“失真”和背离不可能长期保持，2019年整年地产销售持续低迷，这对地产韧性的持续性已经提出了“预警”。2019年是地产数据“失真”年，那么2020年可能是地产数据的“纠偏”年。一旦房地产开发投资同比增速低于10%并保持一两个季度，地产韧性被打破的判断将会被进一步验证和自我强化，这将导致钢价的新一轮下跌。

总体而言，螺纹钢长期需求情况不容乐观，地产既是最大变数也是核心关注点。对于投资者进行资产配置来说，螺纹钢期货的配置价值在下降。对于钢贸企业来说，贸易的同质化严重，赚钱效益减小，必须从原来的数据套利向结构研究、趋势交易的方向发展，对从业者的专业水平要求更高。对于生产企业来说，应该抓住供给侧结构性改革的窗口，加强产品创新、模式创新，探索产融结合，降本增效，方能在转型升级中占领一席之地。