二季度地产融资政策再度收紧。在经历了年初地产融资的“小阳春”后，5月至今随着一些针对房企融资政策的出台，房企的融资环境又有收紧的迹象。先是5月中旬23号文申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作；5月底21世纪经济报道称部分房企的公开市场融资可能会被加以限制；7月初监管层对多家信托公司进行窗口指导，7月12日发改委又对房企发行境外债提出新要求。

房地产信托势头迅猛，监管出手意料之中。上半年房地产信托项目增速较快、新增资金快速向房地产领域集聚，信托业协会统计的19年一季度投向房地产领域新增信托金额近2610亿元，同比增加784亿元；占新增信托项目总金额的比例达到了19%，同比提高了9个百分点。二季度房地产信托融资势头未减，用益信托网数据显示二季度房地产集合信托募集资金环比增长6.85%；占各领域募集资金的比例达到了42%。尽管5月中旬23号文对房地产信托带来影响，但6月房地产集合信托募集资金依旧超过了600亿元，近期多家信托公司收到银保监窗口指导，要求控制房地产信托业务规模，规模严控下未来房地产信托规模增速或将有所下降。

境内债发行回落，新增融资向高等级集中。19年前4个月地产债发行量延续了18年以来的回暖趋势，但5月开始地产债发行量明显回落。5月地产债发行量环比减半；6月地产债发行量继续减少，仅发行172亿元，同比减少近200亿元。净融资方面，尽管上半年发行量回暖，但到期高峰下净融资额仅100多亿，同比大幅减少了近1000亿。此外结构性问题明显，顺利发债融资的房企主要是AAA级主体，AA+级房企累计债券净融资尚为负，更遑论AA级及以下评级的主体了。

境外债“高温”不降，监管“再紧”一步。19年以来房地产企业境外发债的热情高涨，前6个月房企在境外发债的金额达到491亿美元，同比增长26.7%；净融资额累计291亿美元，同比增长9.7%。18年年中监管也曾收紧境外地产债的监管，要求房企境外发债主要用于偿还到期债务，监管导致了18年6-10月房企境外融资的回落，但18年四季度以后又再次升温。近期发改委又对房企发行境外债提出新要求，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，且这些债务要在备案登记材料中列明详细信息，部分非标准化融资有可能因为不能提供相关信息而难以纳入置换范围。在新的募集资金用途要求下，房企境外债融资的新增规模将受限。

银行贷款呈回升趋势，监管未有新增要求。18年末上市银行房地产公司类贷款余额增速17%，同比有所增加。个贷方面，19年一季度个人购房贷款余额增速继续回落至17.6%，但下滑幅度放缓；同时新增居民中长贷有所增加，1-6月新增居民中长贷2.75万亿元，同比增加了2500亿元。23号文中有关商业银行放款的要求与此前规定相比并没有新增内容，重申目的或主要是防范执行层面的放松和新的监管套利。

融资环境再次转紧，行业马太效应愈显。今年房地产行业面临债务到期高峰，再融资压力大，上半年得益于融资环境的好转，缓解了部分房企资金链紧张的问题，但强者恒强的格局依旧没变，行业融资集中度提升。5月以来房地产融资环境边际趋紧，一方面监管的态度不是一棍子打死，还是允许房企借新还旧的，但另一方面，行业马太效应会愈加明显，警惕那些经历了年初融资“小阳春”后短期偿债压力仍重的房企。

企业层面，我们选取了40家典型发债房企作为研究对象，发现尽管房企评级均在AA+及以上，但融资成本分化非常大，18年平均融资成本从最低的4.3%到最高的近8.5%。同时18年多数房企融资成本提高，且大多数房企(特别是一些中型房企)带息债务仍在快速扩张；期限结构上部分房企短期债务占比下降。19年上半年融资情况看，大部分房企都抓住了发债的窗口期进行了债券融资，缓解了债务到期压力，但也存在个别偿债压力较大的企业未能成功发债，建议关注其后续资金压力。