今年以来，新加坡房地产信托 （S-REIT） 指数累计上涨了 15.5%，总回报率（含股息）为 21.2%，而同期基准海峡时报指数的涨幅和总回报率分别为 15.6% 及 19.0%。新加坡 3 个月 SIBOR 同期上升 16.2%。 

理论上，加息会导致借贷成本增加，从而影响房地产投资信托 （REITs） 的盈利情况及其收购能力。然而，利率逐步上调通常也伴随着经济增长的改善，进而间接提振 REITs 的利润。 

新交所 S-REIT 指数的资产负债比率中值维持在 34.0%，低于上限 45.0%。估值方面，S-REITs 与 10 年期政府债券的收益率差为 385 个基点，比长期平均值 346 个基点高 39 个基点。

年初至今，新交所 S-REIT 指数累计上涨了 15.5%，总回报率（含股息）为 21.2%，而基准海峡时报指数的涨幅和总回报率分别为 15.6% 及 19.0%。如下图所示，在新加坡楼市乐观情绪的推动下，新交所 S-REIT 指数 2017 年 8 月的表现优于基准海峡时报指数。同期，在美联储于 3 月及 6 月两度加息后，新加坡基准利率 3 个月新加坡银行间同业拆借利率 (SIBOR) 上升 16.2%。

利率上涨——对 REITs 的利与弊

理论上，加息会导致借贷成本增加，从而影响 REITs 的盈利情况及其收购能力。由于 REITs主要通过发债为收购房产筹集资金，如果利率上升，其借款成本也将升高。这将导致用于股东派息的现金流减少，因此，要维持相同的收益率，REITs 将面临价格下行的压力。

然而，利率逐步上调通常也伴随着经济增长的改善。随着经济前景改善，对 REITs 现金流具有重要意义的租金、空置率和其它主要营业指标往往也会改善。因此，加息可能会和 REITs 利润的提高间接相关，而利润增加可以帮助抵消借贷成本的上升。

需要指出的是，尽管 REITs 对加息敏感，但 REITs 由管理公司管理，这些公司对于如何应对不同的利率环境拥有发言权。此外，不同 REITs 的敏感度也有所不同，取决于该 REIT 的杠杆水平等因素。

REITs 的资产负债比率中值低于全球同行和 45% 上限

2016 年 1 月，REITs 的资产负债比率或杠杆上限（即债务与资产的比率）从 REITs 总资产的 35% 提高至 45%。尽管上限提高，相比全球同行，新交所 S-REITs 仍然维持较低的资产负债比率。新交所 S-REIT 指数的资产负债比率中值为 34%，其中比率最高的是多元化 REITs，而最低的是专业 REITs 子板块。

新加坡金融管理局于 2016 年 11 月发布了一项压力测试报告，评估 REITs 在其 EBITDA 下降 35% 而利率上升 3 个百分点的情况下所具有的韧性。报告指出，即使在艰难环境下，在新交所上市的 REITs 仍拥有足够的利润缓冲来吸收利率上升的影响。

请注意，REITs 也按所投资的物业类型划分为多个类别，例如零售购物商场、写字楼、工业园和物流园等。新加坡 REITs 还具有地域多元化的特点，为投资者提供基于新加坡和海外物业以及同时投资于新加坡和海外物业的 REITs 等众多选择。因此，在投资 REITs 时，投资者也应该考虑除了资产负债比率之外的多项因素。

收益率差高于长期平均水平

S-REITs 与 10 年期政府债券的收益率差为 385 个基点，比长期平均值 346 个基点高 39 个基点。

根据 NAREIT（美国房地产投资信托协会）的一份市场评论，收益率差（即 REITs 的股息收益率和 10 年期政府债券的市场收益率之差）是比绝对收益率更有用的投资指标，尤其对于希望实现资本增值和获得收益的投资者而言。

基于美国 REITs 的历史数据，该评论得出的结论是，如果相对于长期平均值，以往的收益率差处于异常高的水平，此种情况通常暗示未来几年该 REIT 相对于总体股市的总回报率将异常强劲。

而2017 年截至 10 月 17 日全部 31 只 REITs 和 6 只合股式信托均录得上涨，总回报率介于置富产业信托 (Fortune REIT，以新元计价）的 4.3% 至城市酒店信托 (CDL Hospitality Trusts) 的 34.9% 之间。

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