宋都股份(600077)

公司 2017Q1 实现营业收入 3.5 亿元，同比下降 42%；归母净利润为-487 万，同比减小亏损幅度。 公司可供出售金融资产为 2.6 亿元，较年初增加 68%，公司于 2017 年 4 月公告拟实施最高额度不超过 20 亿元人民币的自有资金购买理财产品。公司预收账款为 25.9 亿元，较年初增加 47%，主要系预售项目销售增加所致。公司转回资产减值损失 379 万，主要系结转销售排屋项目转回相应的存货跌价准备。

公司 2016 年实现归母净利润约为-2 亿元，业绩低于预期。 公司 2016 年实现营业收入 77.6亿元，同比增幅 124%；归母净利润-1.99 亿元，同比增幅-357%。 资产总额 95.2 亿元，较年初减少 30.9%；负债总额 57.7 亿元，较年初减少 41.3%。业绩低于预期主要系公司 2016 年结算了大量低毛利项目， 整体毛利率仅为 11%，同比下降 7 个 pc。主要结算项目为香悦郡、东郡国际、晨光国际和南郡国际，其中前三个项目公司净利润均为亏损。此外公司计提了 3540万元的存货跌价准备，主要系杭州永都开发的排屋项目去化缓慢，对净利润影响较大。

预计 2017 年公司结算收入负增长，但盈利水平有望得到改善。 公司 2016 年实现销售收入55.8 亿元（同比增幅 9%），销售面积 44.1 万平米（同比增幅 47%），销售均价 1.27 万/平米（同比下降 26%）。考虑到公司 2016 年结转了大量销售项目，预收账款余额为 17.7 亿元，叠加公司主要销售城市杭州受限购限贷政策影响较大，预计 2017 年公司结算收入大概率负增长。不过，公司 2017 年进入结算周期的项目毛利率较高，如阳光国际、印象西湖等，预计盈利水平将得到大幅改善。公司目前拥有总可售货值约为 150 亿， 其中在手土地储备建面39.8 万方， 可保证未来 2-3 年的销售。

公司融资成本较高，杠杆率逐步降低。 2016 年公司整体平均融资成本 8.75%，高于同行业水平。 2017Q1 公司资产负债率为 63.2%，同比下降 9.5 个 pc；净负债率为 60%，同比降低 33个 pc。公司 2017 年在手货币资金 13.4 亿，是短期借款和一年内到期的非流动负债的 2.1倍，偿债能力较好。

2016 年公司出让宋都物业资产,涉足医疗大健康产业。 2016 年 12 月，公司以 2671 万元将杭州宋都物业公司转让给大股东浙江宋都控股，产生投资收益 2051 万元。公司设立了杭州若沐宋都股权投资合伙企业、安徽顺望月子会所、慧源投资管理公司、杭州宋都会展公司、宋都紫阳健康管理公司，并参与入伙深圳达人汇通资产管理企业， 该产业资本主要投资医疗健康领域。 可以看出，公司正处于摸索阶段，在兼顾房地产主业的同时不断做出转型的尝试。

下调至中性评级， 下调盈利预测。 考虑到公司地产主业规模逐步收缩，同时大健康转型的方向尚不明确，下调至中性评级（原为增持评级）。 我们预计公司 2017-19 年归母净利润分别为 2.0/2.5/2.5 亿元， 对应 EPS 分别为 0.15/0.18/0.19 元（原预计公司 2017-2018 归母净利润分别为 2.5/2.8 亿元，对应 EPS 为 0.18/0.21 元） 。 值得注意的是， 公司 2017 年三月员工持股计划解锁，该计划成交均价为 5.406 元/股，较当前股价溢价25%。