万科A(000002)

报告期内收入和利润稳健增长，销售良好，符合预期。公司实现营业收入 2404.8 亿元，同比增长 23.0%；实现归属于上市公司股东的净利润 210.2 亿元，同比增16.0%；每股基本盈利1.90 元，同比增长16.0%；全面摊薄的净资产收益率为18.5%，较2015 年增加0.44个百分点。公司实现销售面积2765.4 万平方米，销售金额3647.7 亿元，同比分别增长33.8%和39.5%。按全国商品房销售金额人民币117627.1 亿元计算，公司市占率为3.1%，较 2015年提高0.1%。

业绩增长有保障，盈利水平改善。报告期内已售未结资源增至2782.3 亿元。2016 年实现结算面积2053.3 万平方米，结算金额人民币2341.4 亿元，同比分别增长20.5%和 23.1%。截至2016 年底，公司合并报表范围内有2279.7 万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币2782.3 亿元，较2015 年年底增长29.4%。公司2016 年结算均价11403 元/平米，较2015 年增长2.2%，综合毛利率水平为29%，与去年持平。

财务状况优良，在手货币资金充沛。公司销售回款率95%，位居行业首位。净负债率25.9%，处于行业较低水平。持有的货币资金达到人民币870.3 亿元，远高于短期借款和一年内到期的长期负债人民币433.5 亿元。公司2016 年完成两次中票发行（30 亿元，利率3.2%），并将中期票据计划规模更新为32 亿美元，目前已发行36.5 亿港币（3 年，票面利率2.5%），以及分两次发行了8.2 亿美元票据（2.2 亿美元，期限为5 年，票面利率2.95%；6 亿美元，3 年，票面利率3.95%）。

商业、物流地产、长租公寓等业务模式继续拓展多元化业务。公司物业管理收入2016 年为42.6 亿元，增长43.4%。商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。截至 2016 年底，公司物流地产累计已获取18 个项目，总建筑面积约 147万平方米。公司明确了以印力集团作为商业地产平台，长租公司则以泊寓作为自由品牌。

深铁成为基石股东，助力“轨道+物业”模式。深圳地铁集团受让华润集团15.31%股份，同时获得恒大地产及一致行动人的表决权委托。公司通过和深铁合作在轨道、物业方面布局有望得到突破，从而布局全国以及一带一路，

盈利预测与投资评级：下调盈利预测，维持增持评级。公司受益于行业集中度加速提升，看好未来多元化业务尤其是“轨道+物业”模式的发展。由于房地产调控政策影响，预计公司未来销售增速会趋于稳定，我们下调盈利预测。2017-2019 年归属于母公司的净利润248.9 亿元、291.3 亿元、348.2 亿元，对应EPS：2.25 元、2.64 元、3.15 元（原预计16-18年归属于母公司的净利润235.8 亿元、282.6 亿元、316.7 亿元，对应EPS：2.14 元、2.56元、2.87 元），维持增持评级。