中炬高新(600872) 

事件描述

9 月 18 日中山市国土资源局发布了关于转让“ 中山市火炬开发区珊洲村”国有土地使用权的信息， 挂牌截止时间是 10 月 26 日。 公司定增募投项目中“ 科技产业孵化园建设项目” 用地即将开拍，公司定增进程有望加速。 未来公司体制机制改革完成，激活潜力，成长和盈利均有较大提升空间。

事件评论

定增进程有望加速，后续股权激励加速： 目前定增募投项目中“ 科技产业孵化园建设项目” 用地即将开拍， 公司定增进程有望加速。 公司目前盈利能力和其吨价不匹配，主要是由于公司费用投放效率不高，管理效率低下，管理层激励不够充分。 随着定增项目完成，我们预计公司管理层激励将随即实施，管理层和上市公司利益实现高度绑定。? 未来收入提升空间以及利润释放空间均较大： 公司所处调味品行业成长空间大， 公司作为行业第二，收入仅为海天的 1/4，渠道以南方为主（南方收入占比约 50%），同时餐饮消费占比不超过 20%（行业约40%），未来向餐饮渠道横向扩张以及向全国其他区域纵向扩张的空间依然很大。公司目前产品中酱油占比超过 70%，品类多元化程度不及海天，未来品类多元化也有较大潜力。 同时公司产品结构最高端，吨价最高（ 6400 元/吨）， 但是盈利能力与其吨价不符，毛利率较海天低10pct，净利率低于海天 12pct，主要是由于管理及生产效率低下， 另外美味鲜以外集团常年亏损以及阳西厨邦食品 20%少数股东损益流出拖累整体盈利水平， 随着前海入主机制问题解决，我们认为公司盈利能力有 8-10 个点的提升空间，合理净利率在 15%以上。? 下半年地产收入确认，地产价值有望重估： 公司地产项目位于城轨中山站附近，为深中通道核心辐射区域。目前公司在该区域拥有商住地及配套用地 1906 亩，其中商住地尚未开发的 660 亩。 我们预计未来 6年（ 2022 年）逐渐开发完成并形成销售，按照 2.5 的容积率和 1 万元/平均价，预计未来合计贡献收入 130 亿，利润 33 亿，按照现金流折现我们预计房地产项目估值在 26 亿左右。

关于估值： 我们预计公司 2016、 2017 年 EPS 分别为 0.44/0.57 元，同比分别增长 41%、 29%。剔除地产 26 亿估值，调味品市值仅 90 亿，估值不到 25 倍， 重申“买入”评级。

风险提示： 定增失败，体制改善不达预期。