近期，习近平、李克强等国家领导人在多个场合提及化解房地产库存，在房地产迈入长周期拐点，“去库存”背景下，预计进一步宽松的地产政策将陆续出台。

房地产开发投资增速下滑

房屋新开工面积同比降幅在缓慢缩小中，但预计负增长状态仍将持续；本年购置土地面积和土地成交价款连续 9 个月同比大降，且仍未见企稳迹象；房地产开发投资增速已连续下滑 20 个月，持续时间之长创 1999 年以来之最；在三四线城市，房地产库存高企的背景下，房企商拿地开发更为谨慎，预测三四线城市房地产投资增速下滑的趋势还将延续，房企的新开工面积还将减少。

房地产销售增速放缓

商品房销售面积从今年 6 月份开始转为正增长，商品房销售额也于今年 5 月份开始转为正增长，从近 3 个月的数据来看，增速趋缓。 一二线城市仍执行严格的限购政策作用下，且价格高，收入水平处于一定，导致楼市升温后，具备购房资格且支付能力强的客群已被透支，后续支撑楼市回暖的基础并不具备，而三四线城市主要是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发房地产，导致库存高企，无法消化，供给大于需求，房子需求不足导致楼市疲软。

房地产库存高企

2012 年以来，商品房待售面积持续增加，2015 年 6 月份以来增速有所放缓，但整体库存压力依然较大，库存高企与房地产投资增速的辩证关系，一方面，巨量的库存是过去十几年地方在建设扩张过程中无序开发生成的过量产物，另一方面，大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展，所以去库存政策将成为贯穿年底乃至2016年的主力政策。

地产行业后市看法及宽松的政策建议

2016年，对房地产仍持悲观心态，其一、2014年美元进入快速上行期，在强势美元的背景下，以人民币计价的房地产就会被忽略，转而投资以美元计价的产品 (维持2016年美元强势的判断)；其二、一线城市房价高涨，主要是由于金融产品投资回报率偏低，导致一线城市投机需求严重以及商品房销售额占GDP比重再创新高两个特征，纵容房地产过热的持续势必引起短期的房价泡沫；其三、未来 5-10 年，购房主力人口数量都呈明显下降趋势，购房需求也将明显减少，人口结构变化预示着近两年房地产大周期的拐点已至；其四，三四线城市大量库存不消化掉，也会对下一步开发投资决策形成阻碍，不利于房地产业持续发展。我们认为2016年地产基本面，销量、新开工、投资水平基本与2015年持平或略有调减。

从目前政策宽松程度来看，除了未放松限购的城市之外，各地的政策已相当宽松。但鉴于当前房地产市场所处的周期特性以及宏观经济背景，一系列宽松政策也并未对房地产市场起到强刺激的作用。我们预计未来年房地产市场仍将处于政策宽松的环境之中，且仍将有新的刺激政策出台，一是继续降低贷款首付比例；二是加大住房贷款利率优惠幅度；三是减免交易税费，部分库存压力过高的地方甚至可能出台购房退税、税费补贴等政策；四是，逐步放开限购。鉴于我国幅员辽阔，区域差异大，房地产市场发展极不均衡等特点，房地产政策仍将体现差异性的特点，因地制宜，因地施策，深圳、上海、北京、广州等一二线城市由于投机需求严重将实行相对偏紧的房地产政策，三四线城市以去库存为主，势必加大退货量，增加营销举措，去库存仍是三四线城市2016年的主基调。整体而言，政策将为房地产行业起到疏导作用，以保持行业的平稳健康发展，为其在迷雾中保驾护航。

综上所述，我们认为，2016年地产基本面，销量、新开工、投资水平基本与2015年持平或略有调减，除了未放松限购的城市之外，各地的政策仍将有新的刺激政策出台，深圳、上海、北京、广州等一二线城市由于投机需求严重将实行相对偏紧的房地产政策，三四线城市以去库存为主，势必加大退货量，增加营销举措，去库存仍是三四线城市2016年的主基调。