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公司1月9日晚发布了2016年度业绩预增公告。

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归母净利润同比增长50%，超市场预期

公司公告2016 年度归母净利润同比增长50%以上，据此预计2016 年归母净利润将达到27.54 亿元以上，超市场预期（截至2016 年1 月9日，wind 一致预期为25.22 亿元）。

销售跑赢大市，内生动力强劲

公司全年实现销售面积575 万平方米，销售金额650.6 亿元，分别同比增长62%和104%，超额完成公司半年报中披露的全年520 亿元销售目标，公司销售均价1.13 万元/平方米，同比增长26%。

公司近年销售持续快速增长，在2016 年进入跨越式增长。我们判断销售大增的主要原因：①受益于行业利好因素（2014年以来的降准、降息及一系列房地产行业刺激政策、2015 年4季度以来中央提出的“去库存”政策）；②项目区位优越，75%位于长三角地区；③项目周转快，从拿地到销售的时间在1年以内；④较强的深耕能力和品牌号召力。

规模增长有质量，产品提升有层次

规模增长有质量：公司2016 年仅住宅开发事业部就获取了1591 亿元的新增土地货值储备，聚焦在环渤海、长三角、珠三角、中西部等核心城市区域。在拿地过程中通过拿地强度和开发节奏的同步协调，形成行之有效的高周转，在此基础上，公司已经具备了弯道超车的机遇。

产品提升有层次：2016 年，公司在首次置业的“启航”、家庭刚需的“乐居”、改善性需求的“圆梦”，以及高净值家庭的“尊享”系列之上，全新推出了高端新品——璞樾，目前首个璞樾项目南京璞樾中山部分已经推向市场，获得市场和客户的高度认可。

销售创出历史最好成绩，行业地位领先

从新浪乐居发布的《中国房地产企业销售排行榜》的数据来看，公司2016年销售金额和销售面积均排名第15名，双双创出2010年以来的历史最好成绩。随着公司销售的不断提升，未来公司市场排名或将进一步提升。

财务状况优，业绩锁定性佳

截止2016 年3季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率为78.1%，较去年同期上升约7.2 个百分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）位4.9 倍，短期偿债能力良好；净负债率为45%，远低于全行业水平（截止2016年3 季度末，全行业净负债率整体为97.5%）。公司三季报期末预收款达347 亿，在扣除WIND 一致预期的2016 年4季度营业收入（WIND 一致预期的2016 年4 季度营业收入=2016 年wind 一致预期营收-已披露的2016 年前三季营收）后，剩余部分仍可锁定2017 年wind 一致预期营收的30%。

股权激励绑定管理层利益，保障业绩高增长

公司2016 年8 月19 日公告限制性股权激励计划，激励对象为董事、高级管理人员、中层管理人员及核心骨干，共计59 人。股票数量为4200 万股，其中首次授予3850 万股，预留350 万股。

三次解锁条件为：2016/2017/2018 的归母净利润分别达到25/35/50 亿元，对应归母净利润增速将达到36%/40%/43%，年均复合增长40%。

股权激励实施使管理层和核心人员与公司股东利益高度绑定，有利于激励人员更加勤勉尽责为公司服务，利好公司长期发展。

定增降低净负债率，改善负债结构

公司2016 年5 月14 日公告非公开发行股票预案修订稿，募集总金额不超过38 亿元，发行价格不低于9.37 元/股，数量不超过4.05亿股，募集资金拟用于济南香溢紫郡项目、嵊州吾悦广场项目、衢州吾悦广场项目、海口吾悦广场项目及宁波吾悦广场项目，该预案目前已通过证监会审核。

定增的顺利实施预计可实现净利润6亿元，年租金收入1亿元，同时可增加公司现金、扩大股东权益，在有息负债不变的情况下降低净负债率，改善负债结构。

截止2017 年1 月11 日收盘价为12.5 元，在增发总金额不变的情况下，股价的良性上涨可减少增发股份数量，有助于减少对老股东权益的摊薄。

内生增长强劲，多维度布局新盈利增长点，维持“买入”评级公司内生增长强劲，多维度布局新盈利增长点：①项目聚焦长三角，周转快，销售大幅跑赢大市；②股权激励利好公司长期发展；③推出商业综合体REITs 项目，通过将商业地产（青浦吾悦广场）转让给资管计划（东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划）实现现金流入，加快资金回笼速度，缩短商业地产投资回报期，拓展商业地产轻资产运营模式；④布局金融板块，与上海红星美凯龙投资有限公司、红豆集团有限公司等共同发起设立国峰人寿保险股份有限公司，与平安银行共同投资设立了100 亿规模产业投资基金，可就房地产产业及相关领域进行投资，拓展公司在房地产项目开发运营等领域的资金来源。

2016 年，公司与麦肯锡咨询公司强强合作，明确了2020 年坚持“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略。2017 年，公司将主动调整，顺势用力，实现弯道超车，力争进入千亿俱乐部。我们预计16/17 年EPS 为1.22/1.61元，PE 为10.1/7.7X，维持“买入”评级。