2024年4月的中央政治局会议强调，“抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。会议提出“继续坚持因城施策”，结合2023年7月提到的“房地产市场供求关系发生重大变化”考虑，需求端政策有望进一步发力，调降5年期LPR等措施可期。此外，“保交楼”方面，会议提出“压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任”，与年初建立的房地产融资协调机制相呼应，更加精准支持房地产项目合理融资需求，加快推进“保交楼”项目竣工进度。

本次会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。2016年全国楼市去库存之后，中央再次提到楼市去库存。2021年下半年以来，房地产销售疲软，商品房库存攀升。截至2024年3月，商品房待售面积为7.48亿平方米，超过2016年的历史高点7.39亿平方米。

从近期情况来看，房地产优化调整政策供需两端齐发力。供给端，4月30日，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，强调“严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应”。需求端，放松限购、“以旧换新”促进存量盘活。另外，优化增量方面，专家建议推行“保障房+商品房”双轨制，一方面，加大保障性住房供应；另一方面，新建商品房，满足居民对优质住宅的改善性需求，上海、深圳等地已经取消了“7090政策”。

从2023年房地产行业上市公司的财报来看，业绩压力持续释放。2023年，上市房企营业收入同比增长3.2%，归属母公司净利润同比下降25.6%，降幅较2022年收窄1个百分点。2024年4月中央政治局会议对房地产行业的定调，利于房地产行业现金流的改善，其对银行、保险等金融板块的拖累有望减轻，利好IF、IH板块。

此外，4月中央政治局会议维持稳增长基调，并且强调“坚持乘势而上，避免前紧后松”及“靠前发力有效落实已经确定的宏观政策”。在财政政策部署上，提到“要及早发行并用好超长期特别国债”“加快专项债发行使用进度”。2024年地方专项债发行进度偏缓，前4个月新增专项债发行7224.48亿元，占全年拟发行规模的14%左右，慢于2023年同期的42.67%。究其原因，一是2023年四季度增发的万亿元国债在2024年全部调度到地方，地方财政资金相对充裕；二是化债压力下，中央严控债务压力较大省份的新增投资项目，地方政府的发债需求下降。考虑到2024年新增专项债额度为3.9万亿元，较2023年增加1000亿元，后续地方专项债发行量将显著加大，且市场预期二季度超长期特别国债将发行，预计基建项目资金充裕、基建投资维持较高增速，有助于对冲房地产行业弱势。

综合考虑，中央政治局会议重提楼市去库存，房地产放松政策有望加码。此外，随着稳增长政策的持续推进，经济内生动能进一步增强，企业盈利有望改善，期指运行中枢预计上移。