事件：2023年8月25日-31日，央行、金融监管总局、住建部三部委陆续发布三项政策，包括《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（住建部、央行、金融监管总局）、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（央行、金融监管总局）、《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（央行、金融监管总局），提出推动落实首套房贷款“认房不认贷”、统一限购区和非限购区的首付比例下限、下调二套房贷款利率40个BP、降低存量首套住房贷款利率等措施。

1 首套房认定标准的相关规定与城市实践

首套房认定标准自 2014 年 9 月 30 日至今经历了从放松到收紧到再次放松的过程。具体来看，在去库存的背景下，2014 年 9 月 30 日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称“930”新政）提出“拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房时，金融机构执行首套房贷款政策”，即在全国层面推进“认贷不认房”，政策发布后各地开始响应，北上广深纷纷宣布执行“认贷不认房”。随着库存的迅速走低和房价的快速上涨，2016 年政策开始逐渐收紧， 2016 年 10 月起四个一线城市纷纷收紧首套房贷款认定标准，率先重启“认房又认贷”并将“认房不认贷”、“认贷不认房”调整为“认房又认贷”，部分二线城市也紧随其后，包括杭州、合肥、苏州、天津等的强二线城市持续跟进“认房又认贷。近年来房地产市场开始下行，销售端去化不畅，2022 年开始有些城市开始因城施策陆续放松“认房认贷”政策。

截止2023年7月底，全国超64个城市发文调整认房认贷政策，包括杭州、南京、天津等重点二线城市。从政策内容来看，主要包含两方面：一类以杭州、天津、烟台为例的“认房不认贷”，其中杭州去年11月开始执行“认房不认贷”政策，规定在杭州市限购区无住房、但有住房按揭贷款记录且相应贷款已结清的居民家庭，为改善条件再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行（最低首付比例为30%）。更多的则是以郑州、贵阳等为例的“认贷不认房”，其中郑州自去年3月规定，拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

综合来看，到了今年7月底的时候，仅北上广深等十余个中高能级城市仍执行“认房又认贷”，其余大部分城市都已经实际开始执行“认房不认贷”或“认贷不认房”，因此政策更多是对现有执行情况的追认。

2 首付比例的相关规定与城市限购情况

2015年3月30日（简称“330文件”），央行、住建部、银监会联合发文，下调二套房商贷首付比例至40%；2015年9月，央行和银监会又联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发〔2015〕305号），将不“限购”地区最低首付款比例调整为不低于25%；2016年2月，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2016〕26号），规定在非限购地区，首套房最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，即非限购区首套首付比例实际可至20%,二套房最低首付款比例则调整为不低于30%；对于实施“限购”措施的城市，则根据银发〔2015〕305号和银发〔2016〕26号文件规定，首套房最低首付比例30%；，二套房最低首付比例40%。2016-2017年由于房地产市场过热，所以多地逐步开始收紧限购，直到2021年开始房地产逐渐步入下行期，有些城市开始陆陆续续放松，尤其是2022年以来很多城市开始因城施策放松限购限贷。

从限购情况来看，2022年3月以来主要二线城市和三四线城市大都明显放松了限购政策，杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内等限购区也积极通过“打补丁”方式支持住房需求释放。具体来看，2022年3月1日“郑州19条”微调了限购政策，3月30日福州率先正式取消限购，随后多数二线城市也放松限购或收缩限购区。截止到今年8月，多数二线和三四线城市已基本取消限购，首付比例已降至下限水平，剩下没有取消限购的部分城市限购区也明显收缩，比如南京从去年开始非限购区逐步扩大，从去年的12月9日开始，南京的限购区只剩下建邺、秦淮、鼓楼、玄武最后的主城四区、武汉的限购区也于去年12月收缩至二环之内。此外，限购执行较为严格的杭州、长沙、厦门岛内和武汉二环内也积极通过“打补丁”方式支持住房需求释放。例如，武汉今年2月6号发文明确非限购区住房不计入居民家庭购房资格认定套数，限购区内有房的人可以再买一套，厦门去年5月发文允许多孩家庭购买三套房，长沙和武汉去年均发文允许业主将存量房盘活供作租赁住房，不再纳入家庭住房套数计算等。

从首付比例来看，截至7月初，国内主要二线城市和三四线城市都已取消或明显放松限购，已经执行了首套20%和二套30%的首付比例下限。

3 按揭利率

从首套房按揭贷款利率历史变化来看，2008年金融危机期间,央行于10月宣布央行将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整到0.7倍，随后2019 年 10 月-2022年5 月央行则将全国首套房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR，2022 年 5 月至今为不低于相应期限 LPR-20BP。其次从二套房按揭利率变化来看，2007年9月“359”号文发布之后，二套房贷款利率不低于贷款基准利率的1.1倍，2019年10月起全国二套房贷利率下限调整为LPR+60个基点，比首套房贷利率下限高60个基点，直到2023年8月31日央行再次将二套房贷利率下限调降40BP至LPR+20BP。

当前首套按揭利率下限为4.0%，比2008年历史低点略低16BP，二套房按揭利率下限4.4%，仍是首套房1.1倍，考虑到当前的经济情况，预计未来仍有下调的空间。

4 总结

综上，“认房不认贷”弱于2014年930新政的“认贷不认房”，非限购区的首付比例下限持平于2016 年26 号文，限购区的首付比例下限比2015 年330新政低10%，但在因城施策背景下，一线城市未必会按照最低下限执行，当前按揭利率处于历史低位，但考虑到经济增长差异，预计未来还有继续下行的空间。综合来看，本轮放松有利于自住需求释放，主要利好高能级城市，有贷款记录者和换房者是直接受益人，但受制于房地产预期、收入预期和二手房挂牌量较大等因素影响，“点状回暖”的概率较高，全国销售还有待进一步观察。