事件：

7月14日，在2023年上半年金融统计数据新闻发布会上央行领导提及，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

评论：

1、当前按揭贷款定价机制-“三层定价机制”

当前按揭贷款定价采用三层定价机制。《2022年第三季度中国货币政策执行报告》详细介绍了我国商业性个人住房贷款利率所采用的“三层定价机制”。商业性个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是全国层面，人民银行、银保监会确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。实际上，由于近两年房贷需求低迷，竞争激烈，商业银行往往按照地方政府确定的房贷利率下限来定价。

2022年底建立了首套房房贷利率动态调整长效机制。2022年12月30日，人民银行、银保监会决定建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

房贷利率大多为与LPR挂钩的浮动利率。据央行上半年金融数据新闻发布会，“99%的房贷是选择浮动利率机制，就是以贷款市场报价利率为基准，签合同的时候选择一个加点，根据当时发放时的市场供需关系商定加点幅度。加点部分在合同期限内固定不变，比如贷20年、30年，在这20年、30年内合同都是有约束效力的，加点是不变的。”

目前，五年期以上LPR为4.2%，全国层面的首套住房商业性个人住房贷款利率下限为贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，即4.0%；第二套住房商业性个人住房贷款利率下限为LPR加60个基点，即4.8%。

目前，房贷利率普遍较低。据金融时报报道，截至2023年3月末，根据首套房贷利率政策动态调整机制，符合“冷”的标准，即可以放宽首套房贷利率下限的城市有96个。其中，83个城市下调了首套房贷利率下限，较全国的下限要求低10个至40个基点；12个城市取消了首套房贷利率下限。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。

2、存量按揭贷款利率下调的可能路径

存量按揭贷款利率下调历史上曾发生过一次。2008 年10 月央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

存量按揭利率下调可能性较高。2017-2021年间，房地产调控严格，新发放按揭贷款规模大且房贷利率较高。近两年，全国房价普遍低迷，房贷新客户普遍承受了房价亏损，财富缩水。此外，由于近几年存款利率显著下调，使得存量按揭贷款利率与三五年定期存款利率的差距扩大，老百姓普遍缺乏好的投资渠道，导致提前还贷较多。存量按揭贷款利率明显下调有望较大程度上减少提前还贷规模。在央行领导表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后，出于金融工作的人民性高度，银行需要对此采取必要的举措，回应广大群众的关切。

由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。

存量按揭贷款利率调整的可能路径？由于目前按揭贷款定价采用三层定价机制，与2009年有较大的不同，银行在各城市发放按揭贷款需要遵循各城市政府制定的利率下限。我们认为，存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。

3、北上深或难受益于存量按揭利率下调

由于目前按揭贷款定价采用三层定价机制，目按揭贷款定价遵循因城施策，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限，各区域加点下限取决于地方政府。根据我们梳理，近几年，北京、上海和深圳房贷利率加点政策保持了稳定，加点幅度保持不变，由于需要遵循区域政策，大部分北上深按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调。

目前，北京首套房新发放房贷利率下限为4.75%（加点55BP），上海为4.55%（加点35BP），深圳为4.5%（加点30BP）。我们预计北上深很难受益存量按揭利率的可能下调，除非地方下调加点幅度。近几年，一线城市里广州大幅下调过加点（广州目前首套房房贷利率下限为4.2%，加点为0BP）。

北上深以外区域或显著受益。近两三年，由于房价低迷，北上深以外的城市普遍大幅下调了按揭贷款加点幅度。目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。比如，苏州市2019年10月首套房房贷利率加点幅度达128BP，目前为-20BP，加点近几年下降了近150BP。

4、存量按揭利率调整的影响多大？部分银行受影响较大

由于提前还贷明显增多，及地产销售走弱导致新发放按揭贷款规模走低，22Q1以来个人住房贷款余额几乎零增长。据央行披露，“个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”

图1：中国个人住房贷款余额自22Q1以来近乎零增长（亿元）

截至2022年末，个人住房贷款余额38.8万亿元，占总贷款的18.1%。其中，北京市2022年末个人住房贷款余额1.2万亿元，估算北上深合计个人住房贷款约4万亿。我们粗略估算存量按揭贷款中60%左右的规模利率较高，较高利率的按揭贷款平均加点下调幅度或达100BP，存量按揭利率加点下调可能影响商业银行每年利息收入0.21万亿元，影响净利润约7个百分点。我们认为，存量按揭利率下调将压缩银行息差，倒逼进一步下调存款利率。

图2：个人住房贷款新发放加权平均利率走势（%）

部分上市银行受影响或较大。从A股上市银行整体来看，截至2022年末，个人住房贷款余额35.0万亿元，占总贷款的24.1%。其中，四大行及邮储银行按揭贷款占比较高。部分城商行按揭贷款占比较低，如宁波银行、南京银行等。

图3：截至2022年末，A 股上市银行个人住房贷款占比情况