最近，一些重点城市相继曝出楼市升温的新闻。上海房产中介圈则流传着这样一句话，“疫情三年，涨回来只用了一周”。

这也得到了部分的媒体的证实，“上周六大雨，带一组客户看了三套房，后来一天之内其中两套卖掉，客户立马就订了最后一套，还是加价买的。”近日，上海某头部中介向《每日经济新闻》记者解释说，“上海真的不缺购买力。”

经历了一年多至暗时刻的房地产，突然又行了？回暖是个别城市的情况，还是代表全国整体性趋势？我们尝试复盘了一下最近新房、二手房、土地市场的相关数据，来解答一下大家心中的疑惑。

新房市场：整体仍较低迷

1）成交面积：春节后，30 大中城市商品房成交面积，整体较去年没有明显改善。其中，三线城市销售，反而相对偏强。

图1、商品房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

整体来看，2023年春节后4周，三十大中城市商品房成交面积为715.85 万平方米，较去年同期的 790.97万平方米继续回落，同比下滑约 9.5%。

具体来看，一线和二线城市商品房成交面积，同比回落 17.7%和 12.4%。三线城市销售相对偏强，同比上涨 12.3%。这可能是受三线城市楼市压力较大，政策放松较早，力度较大以及外出务工人员春节返乡置业等因素的影响。

2）一线城市成交：仅北京的新房成交出现了相对明显的改善趋势。

图2、一线城市商品房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

2023年春节后4周，北京商品房成交 41.51 万平方米，较去年同期的 32万平方米，增长近 30%。

但上海、广东、深圳新房成交周度环比尽管也出现了一定回升，但仍不及去年同期水平，同比分别下滑 25.9%、24.8%和 27.8%。

3）新房价格：1月份，70大中城市商品房价格开始止跌，一、二线价格有回升迹象。

图3、70大中城市商品房价格指数（2015.12=100）

今年1月，70大中城市商品房价格指数环比较上月持平，这是自2021年9月以来，环比首次止跌。其中，一、二线城市价格，时隔5月，首次环比上行。三线城市价格，仍在持续回落，不过环比跌幅有所收窄。

图4、一线城市商品房价格指数（2015.12=100）

今年1月，在四个一线城市中，北京、上海商品房价格涨幅持续扩大，而广州、深圳商品房价格跌幅开始收窄。

二手房市场：率先复苏？

4）成交面积：整体看，重点城市二手房成交有明显改善。

图5、18城二手房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

注：数据为18个城市二手房成交面积加总，一线城市中，包括北京和深圳，上海、广州没有周度数据

2023年春节后4周，18个城市（有公布高频数据）二手房成交 476.08 万平方米，较去年同期的273.22 万平方米，增长近 70%。总成交量已恢复至2021年同期的86%。

5）重点城市成交：部分城市二手房成交显著修复，不过大都较2021年仍有一定差距。

图6、北京、深圳、成都、杭州二手房成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

一线城市中，北京二手房成交 88.6 万平方米，同比增长 32.24%，恢复到2021年水平的7成左右。深圳二手房成交更为火爆，同比增长近 115%，不过仅恢复到 2021年水平的 4 成。

近期，北京二手房网签火爆的图片、帖子在自媒体中流传。应该辩证来看，一方面，近期成交量在回升，工作日的每日网签量的中枢水平从之前的500以下，回升至700以上，近两日甚至达到800，甚至900的水平。另一方面，也要看到，每年春节之后都会有一个报复性“小阳春”。小阳春是否会转化成全面回暖，要看成交量扩大有无持续性。历史经验表明，只有每日网签量频繁突破1000时，北京楼市行情才会真正启动。因此，目前说北京楼市已经实现趋势性回暖，结论还太早。

图7、北京二手房每日网签量

其他热点城市，如南京、苏州二手房成交恢复到了2021年水平的6成左右，而杭州、厦门二手房成交相对偏弱，仅恢复到2021年水平的4成左右。成都二手房市场是个例外，自2022年便十分火爆。2022年全年，新增成交面积约95万平米，较上年增长近2倍。成交的暴增可能由于对新房烂尾的担忧，居民更倾向于购买二手房。可以发现，2022年，成都新房成交面积较上年减少了约95万平方米。

6）二手挂牌价格：受疫情过峰影响，二手房挂牌价格1月经历加速下跌，2月以来，持续回升。其中，一线城市反弹较快，二线城市价格波动较小。

图8、二手房挂牌价格指数（2015.01=100）

整体来看，1月，全国二手房挂牌价指数加速回落超1%。不过随着疫情迅速过峰，需求回暖，今年2月以来，全国城市二手房出售挂牌价指数持续回升，由最低的185.24 涨至上周的186.96，已接近12月底的水平。

具体来看，由于1月份，一线和三线城市二手房挂牌价格，最大均有2%左右的跌幅，2月份的反弹也更为显著。不过，一线城市优势在于，跌的少，涨的多。而二线城市二手房挂牌价1月份跌了不到1%，所以近期涨幅不大，微涨0.21%。

7）热点城市二手挂牌价格：一线城市二手房挂牌价格上行，主要受广州拉动。成都二手房价格走势甚至强过一线城市

图9、热点城市二手房挂牌价格指数（2015.01=100）

一线城市中，1月以来，广州二手房挂牌价格出现剧烈波动。今年1月出现大幅回落，2月出现报复性反弹，是导致一线城市二手房价波动的主要原因。北京、上海、深圳的二手房挂牌价，运行则相对平稳。

其他热点城市中，如杭州，天津、南京、苏州等地二手房挂牌价格走势基本类似，在经历持续回落后，最近均有所企稳回升。而成都二手房价与成交量一样，也十分坚挺，走势甚至要强过北京、上海等一线城市。

土地市场：量减价扬，随行就市

8）土地成交：春节后，全国住宅类用地成交面积，整体弱于去年同期。

图10、全国住宅类用地成交面积（以春节周为第0周，万平方米）

2023年春节后4周，全国住宅类土地成交面积为1101.85 万平方米，较去年同期的 1283.43 万平方米回落，跌幅约为14%。总成交面积仅为2021年同期水平的3成，仍处于冰封状态。

9）成交土地楼面均价：春节后，全国住宅类用地楼面均价，整体较去年同期有所回升。

图11、全国住宅类用地楼面均价（以春节周为第0周，元/平方米）

2023年春节后4周，全国住宅类土地楼面均价约为1.3万元/平方米，较去年同期的9779元/平方米提升，涨幅约为33%。均价与2021年同期基本持平。

10）土地溢价率：住宅用地溢价率近期有所回升，但仍在低位。

图12、全国住宅类用地楼面均价（以春节周为第0周，元/平方米）

今年以来，全国住宅类用地土地溢价持续回升，由低点的3%，近期已接近5%。不过较2021年之前，10%以上的溢价率水平，仍有较大的差距。

通过以上数据梳理，我们主要可以得出以下结论：

1）房地产市场出现一定回暖迹象，比如二手房市场率先回暖，确实是一些先行的积极信号。但目前来讲，回暖势头还需要巩固，距离全面回暖，仍有非常远的距离。

2）但从更多指标看，比如新房成交量、土地溢价率、房价指数，仍未看到实质性复苏，应对房地产市场面临的困难有充分估计。

3）我们之前多次呼吁，房地产走出困境，光靠传统的松绑和“放水”是不够的，需要在提振信心和改善社会预期方面下功夫。