S-REITs季度业绩最新进展 - DPU增长和稳定的入住率是共同的主题

在截至2月7日已经发布季报业绩的24只S-REITs中，一个共同的主题是DPU的增长以及整体稳健的投资组合占有率。值得注意的是，对本地办公楼资产有重大敞口的REITs纷纷表示，随着经济的复苏和收入预期增加，办公楼租金和入住率有所提高，他们对办公楼REITs这一细分市场的感到乐观。

过去10年的S-REITs峰值/低点回顾

在过去10年中，S-REIT板块经历了11个峰值/低点周期（如下图中红色显示），大部分与美国加息周期相对应。

在2011年12月至2013年4月期间，该板块在良性利率环境下实现了强劲增长，出现了最强劲的从低点到峰值的反弹（+56.1%的价格表现）。相反地，最剧烈但短暂的从峰值到低点的变化（-37.9%）则出现在疫情和相关封锁的初始阶段，其中海峡时报指数（STI）也下降了约31%。过去十年，从低点至峰值的平均变化均值为+31.8%，从峰值至低点的平均值为-18.6%。

在潜在加息预期日益增强的背景下，该板块目前比2021年1月的最近高位回调约10.2%。尽管利率可能是驱动因素，但S-REITs目前的平均资产负债率约为37-38%，远低于50%的上限。

在借贷成本上升的预期下，虽然全球REITs年初至今下跌了约8%，但全球银行业则上涨了约7%。新加坡银行业平均上涨10%，引领本地市场上涨。

收益率利差约为400个基点，为10年历史平均水平

S-REITs收益率利差（无风险利率与行业股息收益率之间的差额）约为400个基点，是过去10年的平均水平。尽管无风险利率（即SG 10Y基准政府债券收益率）在过去1年内上涨了44个基点，但S-REITs板块股息收益率也以相同的速度增长。虽然利率波动可能会缩小收益率利差，但宏观经济复苏/经济重新开放等基本面也可能对股息收益率产生积极影响。

2021年散户投资者资金流动推动总回报率为+6.2%

富时全股房地产投资信托指数（FTSE All-Share REIT Index）2021年总回报率为+5.4%，逆转了2020年的回报率负值。该板块由医疗保健REITs（+35.8%），办公楼REITs（+10.1%）和零售REITs（+9.6%）领涨。散户投资者推动了S-REITs资金流动，散户净流入超过10亿新元。

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