5月11日，据财政部网站消息，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

消息发出后，“房地产税”迅速被网络热搜刷屏。这被业内人士评价为“决定房产税立法、征收的四个单位聚齐了，信号意义非同一般”。

今年官方四提房地产税

难道这次，房地产税真要来了吗？

因为在座谈会之前，今年官方已四次提及“房地产税”：

3月13日，“十四五”规划和2035年远景目标纲要发布，“推进房地产税立法”被写入其中。

4月7日，财政部税政司司长王建凡在国新办新闻发布会上表示，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

5月6日，财政部部长刘昆发表的文章中表示，“十四五”时期的重点工作，包含“推进房地产税立法和改革”。

今年3月的财税工作座谈会上，则间接提及这一工作。

其实，早在2018年，房地产税法草案已经形成并在内部征求意见，还一度位列立法规划中的“第一类项目”，即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。再加上不动产登记信息管理基础平台已经实现全国联网，为房地产税的征收提供了数据支持。因此，房地产税立法的基础性条件已逐步具备。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，目前房地产税的法理基础、技术手段并不存在多大的挑战，只是在诸多国内外重大事件的挑战中，难以找到一个合适的时机出台，保证政策出台之后不会对市场预期造成过大的冲击。

开始试点？

对于财政部于5月11日召开的座谈会，参会的四个部门是这项工作的主要执行部门。其中，全国人大常委会预算工委的介入，说明立法工作正在推进。多位业内专家均表示，种种迹象表明，房地产税的立法进度正在加速推进。相比于之前频频提到的“立法先行、充分授权、分步推进”原则，此次座谈会提到了“试点”二字，并且听取部分城市人民政府负责同志的意见。业内认为，房地产税或可能在一些大城市率先试点。

早在10年，重庆、上海两大城市就开始试点房产税。其中，重庆房产税的征收对象包括了个人拥有的独栋别墅（不论存量房还是增量房）、房价达到当地均价两倍以上的个人新购高档住房，以及在重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购二套及二套以上住房，税率为0.5%~1.2%。上海则针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面积超过60平方米的，以及非本市居民家庭在本市新购的住房，适用税率暂定为0.6%。

总体上来说，重庆模式以高端豪宅为重点征收对象，较为符合重庆市“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念，对高档住宅成交形成有效制约。而上海模式以多套房为主要征收对象，对炒房行为起到了抑制的作用。

不过目前，两市试点的房产税扩围方案已停止，实现的效果也不理想，两地的房价一直也是随着全国市场的波动而上下调整。以2015年以来的这一波房价上涨为例，国家统计局数据显示，2020年12月，上海市、重庆市新建商品住宅销售价格较2015年分别上涨了56%、49.3%，二手住宅销售价格较2015年分别上涨了48.1%、27.6%。

另外，房产税和房地产税还是有很大区别的，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，也就是说所有与房产相关的税都叫房地产税，而房产税只是针对房屋的持有而征收的一个课税。

不过，在业内人士看来，上海、重庆的房产税试点工作，为后续房地产税的立法与开征都摸索了经验。

哪些城市？

另外，此次会议新闻稿还有一段关键词“听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”，这句话里面的“部分城市人民政府负责同志”，究竟哪些城市参加了这个会，就意味着这些城市可能被纳入试点。那哪些城市可能先试点？

此前，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

华夏新供给经济学研究院院长贾康也公开呼吁：深圳、海南应积极推出更高水平房地产税改革试点。贾康说，目前房地产税没能实现加快立法，但深圳和海南不能再拖，中央文件也已经授权两地加快改革，因此只需要走相应程序即可。他还建议，深圳、海南开征房地产税试点要吸取上海、重庆的经验，在政策设计上更加周到、更有效率，征收范围要适当扩大，体现一定的力度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，北京可以优先试点，其作为首都，在改革方面有魄力，但考虑到北京房产项目比较复杂，可能推进有难度。上海和重庆在房产税方面有这么多年的试点和改革经营，过渡到房地产税的改革也有一定的合理性。而深圳可以大刀阔斧进行改革，既然是社会主义先行示范区，那么也应该积极引入新的政策，再次形成房地产领域的一次“改革开放”。另外，海南本身改革的阻力最小，房产的结构最简单，也可以进行改革。

最近两年，深圳楼市明显过热，为此深圳出台了二手房指导价，指导价不仅给银行发放贷款时提供参价定价，其实也有助于为房地税的征收提供定价。所以深圳若试点房地产税不会是很意外的事。

除了深圳、海南之外，上海、南京、杭州、成都以及东莞等楼市过热的热点城市都有可能！

2月份出了土地新政，一二线热点城市开始实行集中供地，本意是要平抑地价，但是却适得其反。

重庆，成交46宗地，平均溢价率越为43.78%，最高的拍出了130%的溢价率。

无锡，16宗地中仅有1宗没有破封顶价，即便限制了溢价率不超过20%，但有3宗地块的起拍价就超过了所在板块的最高楼板价。竞价场面太激烈，还导致土拍不得不延长到3天时间。

广州，首场土拍总成交额高达906亿元，最终成交42宗地，有18宗溢价成交，还有4宗超过了45%溢价率的最高限价而转入摇号。而据相关媒体报道，广州自2017年10月起至此次集中土地集中拍卖前的三年多时间内，一共也才诞生过6宗摇号地块。

杭州，57宗地有7成拍到“封顶+自持”，竞自持的比例拍出了杭州土拍史之最，达38%，过往最高也不过26%。总成交额达到1178亿元，接近去年杭州全年土地总出让金额的一半。

5年内房地产税会落地？

不过，从目前来看，房地产税立法还没有明确的时间表。今年全国人大常委会立法工作计划中，没有提及房地产税立法。“十四五”规划也维持此前“推进房地产税立法”表述。

税由法定，房地产税全面开征的前提是完成立法程序，作为一个新的地方性税种，按照“立法先行”的思路，开征前需要经过以下七步程序。

一是起草法律草案，由全国人大、财政部和相关部门负责起草完善；

二是公开征求意见，一般不得少于30天；

三是国务院常务会议审议，国务院常务会议由总理每周主持召开一次；

四是全国人大常委会审议，房地产税属于普通法律，由全国人大常委会审议即可，全国人大常委会会议一般每两个月举行一次，考虑到房地产税涉及面广，相对复杂，可能要经过三审；

五是再次公开征求意见，全国人大常委会一审、二审后再次向公众征求意见，也不得少于30天；

六是专家评审，通过后才能再次提交全国人大常委会表决；

七是全国人大常委会表决，通过后由国家主席签署主席令公布，付诸实施。

虽然目前尚未有明确时间表，但是多部门、经济专家都预测5年内房地产税会落地。

七禾研究中心综合整理自网络

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