近日，美国纽交所暂停了蛋壳公寓的交易，同时启动了退市程序。曾经百亿市值的独角兽企业，在经历了风光、追捧、质疑、暴雷、维权之后，终于走上了退市之路。作为2020年上市的第一只中概股，从上市到被决定摘牌，它的生命只有445天，这也是继瑞幸咖啡之后，又一家上市刚过一周年，就退市的中概股，不过这次真不能怪美国。

如果用一个字来形容“蛋壳”，非“坑”莫属，成功坑了房东、租客、股东、股民，还有政府……

“蛋壳”的445天

融资超过67亿，亏损累计63亿，市值缩水超过10倍，这就是现在蛋壳公寓的现状。据蛋壳内部人士介绍，“目前整个蛋壳公寓也就三四十人了，留着善后，其他人早都走完了”。

让我们回顾一下蛋壳的发展历程

1、融资67亿

蛋壳公寓成立于2015年1月21日，隶属于紫梧桐(北京)资产管理有限公司，注册资本1000万元。

蛋壳公寓核心业务是改造传统的住房租赁行业，经过了5年的发展，蛋壳公寓积累了不少的用户，发展版图遍布多个城市，截至目前，管理接近40多万间公寓，业务遍布北京、杭州、深圳、上海、广州、等全国10个一线城市。

从2015年成立到IPO，蛋壳公寓只用了5年。在上市之前的蛋壳公寓更是风光无限，相关数据显示，在上市前，蛋壳公寓的融资次数高达7次，投资方包括了蚂蚁金服、愉悦资本、春华资本和CMC资本等多家机构。

2017年6月，蛋壳公寓完成近亿元的A+轮融资、愉悦资本、优客工场、开物投资均跑步进场。

2018年2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元的B轮融资，华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，愉悦资本继续追加投资。

2018年6月，蛋壳公寓完成7000万美元B+轮融资，老虎环球基金（Tiger Global）领投，B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本、酉金资本、元璟资本以及BAI全部继续跟投。

2019年3月1日，蛋壳公寓宣布完成5亿美元C轮融资，由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。本轮融资后，蛋壳公寓的估值推升至20亿美元。

2019年10月，蛋壳公寓获1.9亿美元D轮融资，投资方为华人文化产业投资基金和春华资本。

2020年1月，蛋壳公寓赴美上市，实际募资约1.49亿美元。在上市之前，蛋壳公寓通过7轮融资已经获得了约58亿元人民币的资金，加上IPO募资，蛋壳公寓获得的资金超过67亿元。

2、亏损63亿

然而就在上市的当年，蛋壳的各种负面新闻便接连不断。十月份开始，蛋壳公寓先后传出公司财务跑路、破产倒闭等传闻，引发众多合作方讨债维权，并出现房东驱赶租客、租客房租难退的情况；蛋壳多个城市的办公人员也是人去楼空，大量资金不知所踪。

财务状况也一直深陷于亏损泥潭，

2017年，亏损2.72亿元。

2018年，亏损13.7亿元。

2019年，亏损34.47亿元。

到2020年一季度，合计亏损63亿元，资产负债率高达 97.06%。

3、市值缩水逾10倍

在2020年1月，蛋壳公寓登上了纽约证券交易所，成为了2020年第一支登陆该交易所的中概股。巅峰时刻的蛋壳公寓，IPO募集了近1.3亿美元的资金，在随后的发展中市值一度高达27亿美元。

2020年6月18日，蛋壳公寓发布公告称，公司CEO高靖被调查，股票一路狂跌，多次触发熔断。

2020年12月，蛋壳公寓App下架了平台上所有房源。

今年3月15日，纽交所监管局暂停了蛋壳公寓美国存托股的交易，现在纽交所监管局确定，根据纽交所上市公司手册第802.01D节，蛋壳公寓不再适合继续挂牌交易。

截至最后一个交易日(3月15日)，蛋壳公寓股价停在2.37美元/每股，公司总市值为2.33亿美元，比起巅峰时刻蒸发了超80%。

“蛋壳”死于高杠杆

蛋壳公寓为何跌落神坛？市场上有很多分析，但是笔者认为最致命的一个因素是高杠杆。

蛋壳公寓采用“高收低租”的方式来运作，简单的来说就是高于市场价从房东手里租房，然后低于市场价租给租客，前提条件是租客要年付，而房东是月付，这样的运作方式可以短时间内拿到巨额资金。

但是蛋壳公寓还不满足，玩起了另一个套路“租金贷”，租金贷，本来其实可以成为一种金融创新，但是却被利用成了割韭菜的工具。

他们往往会以押一付一或0押金的形式，吸引租客看房，交保证金。然后用租客的名义通过金融公司贷款，一次性贷出与租客签的合同金额，而且中介还会收取一定的服务费和利息返点。租客看似是在还房租，其实是在还贷款，也就是说，蛋壳公寓玩的其实是“空手套白狼”的把戏。只要不断有新的租客，就会有新的贷款进账，未来的钱就可以一直花下去，但是恰巧遇到了疫情，租赁市场变得冷淡之后，资金链断裂便无法支撑下去。SOHO董事长潘石屹也在两年前惊呼，创业者做长租公寓是一条不归路！“长租公寓产生的银行贷款，往往高于银行基准利率至5%-6%，然而贷款建成的公寓出租回报率不及1%。”

去年底，住建部等六部门发文整顿租房市场，明确住房租赁企业在租金收入中，“租金贷”的金额占比不能超过30%。根据蛋壳公寓招股书，2019年前三季度，蛋壳公寓从租客手中获得预付款为7.9亿元，而从金融机构获得预付款则高达31.6亿元，杠杆率超过80%，大大超出了30%的比例要求。

蛋壳公寓的失败也给了房屋租赁市场一个教训和警醒，想做房屋租赁业务就好好做，不能妄想通过小的杠杆撬动大的资金池。

谁是下一个“蛋壳”？

加杠杆扩张——遭遇市场寒冬——资金链断裂，资本市场上明星陨落的故事从来简单明了。据统计，在2017-2020年，全国有超过150家长租品牌“爆雷”，仅2020年就有将近90家。

对比蛋壳，长租公寓第一股的青客处境同样不容乐观。

2021年2月16日，青客公寓披露了2020财年年报。期内，青客净亏损达15.34亿元，同比扩大208%；总资产同比下降52.73%至8.51亿元，而总负债则升至28.45亿元，同比增加9%。实际上，青客公寓自成立以来，多年亏损不断。2017年至2019年，青客公寓净利润分别为亏损2.72亿元、13.66亿元、4.98亿元。

和蛋壳相似，青客公寓股价也出现暴跌。从上市时的17美元/股跌至目前的2.54美元/股，下跌超过80%，市值仅剩1.22亿美元。

这一切和蛋壳公寓的经历几乎一样。

虽然爆雷事件不断，但这并不能阻挡新玩家入场的脚步。数据显示，目前中国共有6.6万家长租公寓相关企业，且新注册量逐年攀升。

不过也有一些表现不错的长租公寓品牌，依靠背后房产巨头，为自身发展消除影响。比如万科旗下的泊寓，根据年报可知，2020年万科的租赁业务营收为25.4亿元，同比增长72.33%，泊寓也在2020年新开业3.3万间，累计开业14.24万间。

另外根据龙湖的2020年报可知，旗下长租公寓品牌冠寓在2020年营收18.12亿元，同比增长了54.13%，并且首次实现盈利，而且冠寓在2020年新开业1.5万间，累计开业超过9万间，整体出租率也达到88.5%。

近年频繁出现的长租公寓“爆雷”事件，大大提高了行业的警惕性，也引发监管部门的高度重视。目前，深圳、杭州、重庆等城市已经提出了相关的规定，要求设置专项监管账户，规范住房租赁企业经营行为，遏制企业“跑路”等行为。比如重庆和成都均要求，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户。此外，深圳还提出企业应慎重选择租金收取模式，要求房东不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。

中国指数研究院认为，市场面临最大的问题是没有企业摸索出长期稳定的盈利模式，但长租市场的未来是值得期待的，只要市场需求依然存在，终会走出一条合适的发展之路。

七禾研究中心综合整理自网络

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