新交所上市的S-REITs中，至少有5只100%的资产位于中国。其中，市值最大的3只REITs和商用信托是：凯德商用中国信托、砂之船房地产投资信托和大信商用信托，这3只信托均在中国持有购物中心资产。

在过去几周，砂之船房地产投资信托公布了第一季度（截至2020年3月31日）的业绩，而选择半年公布一次业绩的凯德商用中国信托和大信商用信托则提供了第一季度的最新业务情况。

收益亮点

2020年第一季度（截至3月31日），砂之船房地产投资信托的每单位派息（DPU）为1.33分新元，同比下降19.4%，占可分配总收入1,600万新元的100%。大信商用信托享有分配豁免的每单位派息为0.71分新元，不享有分配豁免的每单位派息为0.50分新元，同比分别下降58.2%和47.4%。分配豁免是指主要单位持有者放弃了从信托中获得分配的一部分权利。

来源：公司数据

凯德商用中国信托表示，在第一季度，其根据租户的要求和需求，为他们提供了个性化定制解决方案，包括分期支付大笔租金以缓解现金流需求，并实施灵活的租赁策略。尽管2020年第一季度购物者总人流和租户总销售额分别同比下降37.6%和42.5%，但该信托指出，3月份出现了复苏迹象，购物者总人流相比2月反弹105%，租户总销售额同比飙升189%。

砂之船房地产投资信托指出，由于从2020年1月末至3月中旬临时关闭了所有四家奥特莱斯商场，以防止新型冠状病毒肺炎的扩散，其2020年第一季度的奥特莱斯总额同比下降了55.7%。虽然临时关闭导致销售额下降，但根据委托管理协议（EMA），由于来自赞助商的EMA租金收入有固定成分，2020年第一季度EMA租金收入（不包括直线调整）仅下降了17.1%。在EMA模式下，这一固定的组成部分确保尽管在关闭的情况下租金收入依然稳定。固定部分收入每年增长3%。

注：2020年第一季度新加坡元：人民币平均汇率为1：5.0339

来源：公司数据

今年第一季度，受新型冠状病毒肺炎的影响，大信商用信托的物业净收入同比下降30.4%至1,040万新元，而收入同比下降21.0%至1,370万新元。2020年2月和3月，该REIT向租户提供了约600万新元的租金回赠。

债务概况

截至2020年3月31日，这3只信托的平均总资产负债率为33.5%，而截至2019年12月31日，这3只信托的平均总资产负债率为33.7%。砂之船房地产投资信托的总资产负债率最低，为28.5%，而大信商用信托的总资产负债率最高，为36.2%。

来源：公司数据

~总借款

*在岸和离岸债务合计；新加坡元：人民币汇率为1：5.1739 （截至2019年12月31日）和1：4.9724（截至2020年3月31日）

^在岸债务；大信商用信托离岸债务加权平均到期期限为1.1年

来源：公司数据

前景展望

凯德商用中国信托

在仍具挑战性的商业环境中，未来短期波动性预计仍将出现

对2020年下半年政府支持商业刺激政策持谨慎乐观态度

在中国经济和商业活动发展势头强劲之际，积极把握机遇

保持抗压性和高质量的投资组合，以满足强劲的需求和必要支出

组建经验丰富的本地团队，具有强大的领域知识，能够捕捉新的零售和消费趋势

利用数字化方案启动增强客户粘性计划，捕捉转变中的消费偏好和支出

以成本约束建立健康流动性

为2020年至2026年到期的1.5亿新元定期贷款提早再融资；以保障在延伸的年期中获得具竞争的利率

2021年前无到期的长期债务

获得银行和中期票据（MTN）计划的大力支持

未提取的未承诺债务贷款达2.371亿新元，并有3个月的存款保障可随时动用

通过推迟非必要资本支出来保有现金流

减少一般和管理费用

砂之船房地产投资信托

大量营销工作、在线客户联系，并组织活动帮助客户产生和保有兴趣，从而减轻新型冠状病毒肺炎带来的影响

由于中国是首批从2020年4月开始恢复和重启经济的国家之一，砂之船房地产投资信托有能力从2020年第2季度开始恢复其表现

由于零售奥特莱斯行业是反周期的，因此它对经济衰退的抗压性持续增强

该REIT将继续保持客户联系，并在未来几个月通过其在线和社交媒体平台以及商场举行多次促销活动增加销售额

近期，新交所上市REITs的总资产负债率上限从45%放宽至50%，这为砂之船房地产投资信托提供了更高的债务上升空间和资本管理灵活性，以通过提高收益率的收购实现增长

大信商用信托

针对新型冠状病毒肺炎的爆发，中国政府迅速出台货币和财政政策

预计短期内会出现不确定性，商业环境仍面临挑战

该信托对2020年下半年的表现仍保持乐观态度；并将继续密切观察形势，为短期挑战做好准备

其现有的租赁结构具有高抗压性；该信托将寻求优化租户组合，并与租户建立友好关系

经验丰富并对零售趋势了解和敏感的本地员工正在利用O2O平台满足消费者不断变化的需求

财务状况良好，经营能力强

实施严格的成本控制和风险管理策略

关于拟收购新都汇顺德店和新都汇坦背店的最新进展情况：

受新型冠状病毒肺炎的影响，推迟了曾提议为收购融资的增发1.2个新信托基金单位的私人配股方案

随着近期人民币兑新加坡元汇率的走强和信托单位市场价格的下跌，新信托基金单位的配股数量可能超过特别股东大会批准的1.2亿个

在此情况下，信托管理人将利用在2019年4月18日年度股东大会上从单位持有人获得的一般单位发行授权，发行任何额外信托单位

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