新加坡是亚洲第二大和最具国际性的REITs市场，在新加坡上市的REITs业务富多元化，包括零售REITs、工业REITs、商用住宅REITs、写字楼REITs等。近日，凯诗物流信托的首席执行官尼尔•瑟夫(Daniel Cerf)为我们分享了他的企业管理之道。

建筑师丹尼尔•瑟夫是ARA信托管理公司(即负责管理在新交所上市的凯诗物流信托)的首席执行官。瑟夫在房地产投资和开发以及管理咨询服务领域的职业生涯已经超过三十年，他从创新设计中获得了非凡的成就。

“所有的一切都是关于你自身以及这件艺术作品的 - 无论是注意到对比的效果，还是思考作品中的元素，亦或是感受到被艺术家所激发的情感波动。”这位俄克拉荷马大学建筑专业的毕业生说道：“当一切都完美地结合在一起并且运转良好时，我真的感到欣喜若狂。”

他补充道，“我是一个十分重视质量控制的人。”质量控制，即一家企业通过减少或消除错误，努力维持或改进产品质量的过程。瑟夫正是将这种对细节的吹毛求疵以及追求卓越的精神融入到了他从2010年至今在凯诗所担任的职位当中。

在加入凯诗物流信托的管理公司之前，他曾于2006至2009年间担任吉宝房地产信托管理公司的副首席执行官，并曾在上世纪90年代为香港的第一太平置业工作。

图片来源：新交所

凯诗物流信托是一家房地产投资信托公司 (REIT)，主要投资亚太地区用于物流的房地产资产和创收房地产，并于2010年4月在新交所主板上市。

凯诗的投资组合包括26个高质量且处于战略位置的物流仓库财产，位于新加坡和澳大利亚。该投资组合总建筑面积约为860万平方英尺，截至2018年年底的估值约为13亿新元。

隔离性良好

与新加坡平均89.5%的仓库占用率相比，凯诗的投资组合占用率高达95.0%。考虑到按3.2年的净可租用面积计算的加权平均尚余租赁期 (WALE)，凯诗的现金流和收益也具有高度的可预测性和稳定性。

在利率不断上升的环境中，凯诗仍然保持相当好的隔离性。在2018年最后一个季度进行再融资之后，该信托公司已为未来三年以固定利率对冲了75.2%的债务，同时其总负债比为36.2%，远低于新加坡央行规定的45%的最高水平。

2019年至今，凯诗物流信托公司的总回报率为5.8%，而基准海峡时报指数 (STI)和更广泛的富时海峡整体指数 (FTSE ST All Share Index) 的总回报率分别为6.4%和6.8%。

瑟夫表示：“一般来说，REIT是为年金投资者服务的。我们的目标是通过资产剥离、资本回收和新的收购，积极管理我们的投资组合，始终如一地提供稳定的回报，保护或改善NAV和DPU。” NAV和DPU就是作为关键行业指标的资产净值和每单位派息。

谨慎的态度

对于中国市场，公司仍然持谨慎观察态度。瑟夫表示：“由于存在外汇风险、现金陷阱和中国增加税收风险的可能性，我们认为我们应该暂时放缓脚步。然而，我们不能完全忽视这个市场。我们需要保持谨慎——作为一种房地产投资信托工具，我们需要衡量、定价和管理风险，以限制波动性。”

以新加坡作为本土市场，凯诗的管理公司仍然热衷于收购新加坡的资产，只要位置良好，具有通用设计，拥有良好的租户，并且可以根据加权平均租赁期限和剩余租赁期限合理定价。

瑟夫表示：“我们要在价值与风险之间取得平衡。我们的首要原则是：选择合适的资产——从位置、租赁期限和租户质量方面。第二，则是对风险进行适当的定价。”

凯诗战略的一个关键方面涉及重新平衡其投资组合——尤其是对表现较差的资产进行剥离或重新开发。凯诗的目标是在多租户与单一用户租赁结构之间实现更好的平衡，以及获得更广泛的高信用、高质量的租户。

处于边缘地带

展望未来，瑟夫认为，新加坡的物流市场可能处于反弹的尖峰时刻。

他表示：“我们可以看到空置率水平略有改善，但这个问题已经到了平衡点——市场持平，不再向南发展。达到这一水平将需要一段时间，并取决于需求与增长。在达到这一水平后，真正的问题是，我们还需要多长时间才能看到真正的增长？这需要一些观察，但我认为到2019年中后期，我们将会看到空置率大幅减少。”一个很大的原因是中美贸易紧张，这似乎造成了市场的扭曲。

对于以转口贸易和物流为特征的市场——如香港、深圳和新加坡——出现了需求回升的迹象。瑟夫指出：“我们现在看到的是小规模的内在增长，想要影响空置率和租金还需要时间。空置率目前正促使房东们继续削减租金。”

图片来源：新交所

前景与风险

随着贸易紧张和地缘政治因素的不断加剧，全球经济前景仍不明朗。

根据新加坡贸易与工业部数据，由于制造业疲软，2018年第四季度，新加坡经济同比增长放缓至2.2%。

裕廊集团的租金指数显示，单一用户工厂和仓库空间的租金持续下降，尽管下降速度有所放缓。根据第一太平戴维斯的数据，预计2019年工业厂房和仓库租金将产生-0.5%至+0.5%的变化。

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