基建和地产通常“相伴而生”，但这次有点不一样

08年、12年和14年“稳增长”周期中，基建和地产的股票走势具有很强的一致性。7月下旬以来基建(链)持续跑赢市场。而地产的行情落后表明投资者对基建与地产的政策取向持有极大分化的预期。

地产无宽松必要，但也将间接受益于信用链条的传导

当前无需基建和地产“双宽松”：08、12、14年名义GDP增速分别回落16.5%、9.1%、1.5%；而18年名义GDP增速仅小幅回落1.3%。

当前地产宽松的紧迫也性不高：08、12、14年地产销售增速最低分别-18.3%、-14.0%、-7.8%，地产库存增速最高分别38.3%、39.4%、28.5%；而18年地产销售增速仍有3.3%、地产库存增速则维持在-15%左右。

但当外部环境的变化成为主要矛盾之后，地产也将间接受益于信用链条的传导，如房地产企业融资成本回落，银行对于按揭贷款的偏好上升等。

地产链周期股“性价比”高，基金持仓低

(1)地产链的大多数细分估值已经接近历史底部——上游的建材PB接近历史10分位的下限，钢铁估值接近历史中值；(2)从中报业绩预告来看，地产链的行业中报业绩大多加速——目前业绩预告披露率较高的板块，如上游的钢铁、中游的装修装饰中报业绩相对于一季报均有所加速；(3)偏股型基金中报对地产链上中游的持仓大多属于“低配”状态——上游除了建材小幅超配以外，中游除了园林工程小幅超配外，其他上中游低配。

银行按揭贷款政策边际缓和，地产链周期股股权风险溢价见顶回落

根据广发地产小组高频数据跟踪，18年7月，35城按揭贷款利率增速显著放缓，将明显改善地产链风险偏好。根据08年、12年和14年的经验，地产链的股权风险溢价高位回落一般会带来地产板块走强。

内外部不确定性也将强化地产链周期股的风险偏好

市场对经济下行压力的担忧，反而会提升地产政策边际缓和预期，改善地产链的风险偏好。(1)二季度央行货币执行报告，对经济增长的内部动力和外部环境的担忧明显上升；(2)土耳其里拉汇率暴跌风险蔓延，引发欧洲主要市场股市下跌。

绝处逢生，当前首推房地产，继续看好基建链条周期

我们前期持续推荐的基建链条周期股取得较显著的超额收益。当前首推房地产，继续看好基建链周期+地产链周期(房地产/钢铁/水泥)；在消费股补跌、仓位消化过程中逐步逢低配置全球估值横向比较仍然合理低估的消费龙头(零售、食品加工)；成长挖掘α机会(计算机/航天航空装备)。主题投资关注信息消费(5G)、国企改革。

风险提示：

企业中报业绩低于预期，汇率大幅贬值。