在最近公布的年报中， 25 只市值最大地产股公布超过80%的收入来自新加坡，这些公司的平均市值为 30 亿新元，介于腾飞房地产信托 (A-REIT) 的 75 亿新元至鸿福实业 (Hong Fok Corp) 的 7.18 亿新元之间。

继 2017 年录得强劲表现，这 25 只股票的平均总回报率达到 28.5% ，在 2018 年前七周，有 18 只股票录得下跌，平均跌幅为 2.7%。由于股息抵消了部分影响，25 只股票中的 16 只信托将总回报率的平均跌幅收窄至 1.9%。

25 只股票中，年初至今录得上涨的 7 只股票分别是红木信托 (ESR-REIT, +4.4%)、华联企业 (OUE, +4.3%)、豪利控股(Oxley Holdings, 1.5%)、联合工业有限公司 (United Industrial Corp, +1.2%)、宝泽安保资本工业房地产信托 (AIMS AMP Capital Industrial, +0.7%)、远东酒店信托 (Far East Hospitality Trust, +0.7%)和华联酒店信托 (OUE Hospitality Trust, +0.6%)。

2017 年及 2018 年至今新加坡地产股的表现

过去 12 个月该板块经历了多个关键性发展。新加坡房地产市场 2017 年的普遍现象是价格和租金趋稳以及供应减少。

在最新年报中，至少 80% 收入来自新加坡的 25 只市值最大地产股的 2017 年平均总回报率为 28.5%。

在潜在通胀增长并推动长期利率上升的背景下，2018 年伊始周期性版块可能出现获利回吐。 此外，新加坡新实施 4% 最高边际印花税率（适用于价值超过 100 万新元的部分住宅物业），使这 25 只股票回吐了 2017 年的部分涨幅，总回报率平均下降了1.9%。  

2018 年迄今，这 25 只股票中有 7 只录得上涨，分别是红木信托、华联企业、豪利控投、联合工业有限公司、宝泽安保资本工业房地产信托、远东酒店信托和华联酒店信托。若按总回报率计算，假设派息再投资于股票，华联商业信托 (OUE Commercial REIT) 和凯诗物流信托 (Cache Logistics Trust) 2018 年年初至今亦录得上涨。

2017 年第三季度，市区重建局 (URA) 房地产价格指数（住宅）自 2013 年第三季度以来首次录得季度环比增长，为 +0.7%，随后 2017 年第四季度实现环比增长 +0.8%。市区重建局还报告 2017 年第四季度办公空间价格上涨 2.7%，而 2017 年第三季度上涨 0.4%。有关细分市场、供应、库存和空置率的更多信息。

大约一年前，新加坡政府宣布对现有的楼市降温措施进行调整。政府在近几年实施的楼市降温措施（例如征收印花税和限贷等）帮助需求增长趋稳。主要措施包括 2011 年提高卖方印花税 (SSD) 和额外征收买方印花税 (ABSD)，以及 2013 年再次上调 ABSD 和推出总债务偿还比例 (TDSR)限制。2 月 19 日，新加坡预算案公布住宅物业的上述最高边际买方印花税将从 3% 提高至 4%，自 2 月 20 日起生效。

新加坡金管局局长孟文能在 2017 年中期表示，新加坡的私人住宅销售已经出现企稳迹象，楼价应与本地经济的广泛收入趋势保持一致。孟文能进一步指出，过去三年本地楼市已显著趋稳，在低利率环境下，对私人住宅的需求仍然旺盛。在 2017 年 6 月 29 日发布的 2016/17 年度新加坡金管局年报中，孟文能表示仍然有必要维持楼市降温措施，采取宽松政策的时机还不成熟。

估值

市净率用于比较股票的市值和账面值。这 25 只股票的市净率中值目前为 1.00 倍，而五年市净率中值为 0.98 倍。

市净率相对于各自的五年平均值升幅最大的股票是豪利控股、华联酒店信托、华业集团、远东酒店信托和联合工业有限公司。

同时，在这 25 只股票中，飞龙集团、华联商业信托、鸿福实业、凯德商用新加坡信托、星狮地产信托目前相对于其五年平均市净率的降幅最高。

市净率和历史数据可在相关的 StockFacts 页面查看。这 25 只股票的市盈率中值为 17.6 倍，五年市盈率中值为 16.9 倍。这 25 只股票的平均指示性股息收益率为 4.3%。  

2017 年投资组合关联度总结

从全球来看，房地产行业持续扩张，促使 GICS® 在 2016 年将房地产从金融板块的子板块中分离出来，单列为一个独立板块。

这一调整在 2016 年 8 月实施时，领先的投资基金提供商富达表示，作为一个独立板块，全球的房地产板块将几乎完全由 REITs 推动。富达补充说，正因如此，房地产与其它板块的关联度非常低，在投资者考虑投资组合敞口时为其提供了另一个板块选项。富达认为，房地产与能源和信息技术 (IT) 的关联度最低，与相对抗跌的公用事业和医疗保健板块的关联度最高。

去年，能源板块表现持平，是新加坡表现最差的板块，而 IT 则是表现最出色的板块，该板块 10 只最大股票的平均涨幅接近 101%。

公用事业和医疗保健是抗跌板块中表现最抢眼的板块，市值加权回报率分别为 12% 和 6%。近期有 80% 收入来自新加坡的 8 只医疗保健股在2017年的平均总回报率为 12%，而新加坡最大的公用事业股吉宝基础设施信托 (Keppel Infrastructure Trust, KIT) 则上涨了 29.8%。

因此，相对于 IT 和能源板块，侧重于新加坡市场的市值最大 25 只地产股 2017 年的平均总回报率（为 29.8%）更接近公用事业和医疗保健板块的回报率，与富达的分析一致。 

您知道吗？不同地区的楼市周期各不相同

和楼价、租金及利率非常类似，房地产板块具有周期性，受房地产供求基本因素的推动。该板块的股票因其地产管理、开发或维护所在地的不同而有区别。该区别很重要，因为全球和地区的楼市周期有很大差异。

11 月，城市发展 (City Developments Limited) 执行董事长郭令明指出，新加坡目前的楼市周期明显不同于其它国家。郭令明发现：

中国、澳大利亚和英国等许多国家已达到楼市繁荣的顶峰，并且在最近才实施楼市降温措施。

然而，新加坡从 2009 年便开始实施一系列楼市降温措施；

目前的动能将会增强，而被压抑需求的积极情绪将刺激新加坡住宅物业市场的活动，该市场自 2007 年达到顶峰以来已低迷数年。

2 月 28 日开盘前城市发展公布了其 2017 财年业绩，其 2016 财年的收入中有 48% 来自新加坡，而在 2009 财年为 60%。如上表所示，在最新年报中报告超过 80% 收入来自新加坡的 5 只市值最大地产股包括腾飞房地产信托、凯德商用新加坡信托、华业集团、凯德商务产业信托和新达产业信托。

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