近日，地产股连续大幅下跌。自6月25日爆出棚改项目全面暂停的传闻后大概一周的时间里，房地产指数已经跌去6.5%。而从今年来看，地产股也一直维持着低迷的走势，从1月至今，房地产指数已跌超20%，地产股的市值已经蒸发超万亿元，已有超过20只地产股跌破净资产。

房地产指数

一些先知先觉的地产商则认为，地产股作为风向标，其连续下跌传递出的信号，是房地产市场3年多来的首次真正调整来临了。

1、不动产登记平台实现全国联网

最近，房地产行业的新闻不断，可能也是引起近期地产股暴跌的原因。

全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。据自然资源部数据显示，目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

对炒房者及投机人群来说，这可能是一个巨大噩梦的开始。不久后，你名下在全国各地的房产、贷款记录等，一切都可以清楚的查到。也有网友表示：看来，房地产税真的不远了。

2、七部门将在30城打击炒房团

6月28日(周四)，住建部、中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会7部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

被7部委点名的30大城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

七部门将在30城打击炒房团。重点打击对象有四个方面：

投机炒房团伙

房地产“黑中介”

违法违规房地产开发企业

虚假房地产广告

3、万科宣布“抛弃房地产”

6月29日万科召开股东大会，会上传出一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。”

从年初开始，超大型房企已经意识到房地产市场长期调整的风险，加紧出货。年初碧桂园、恒大均在内部强调提升高周转速度，快速回笼现金，近期绿城也强调了这一点。

4、棚改货币化收紧

针对收紧棚改融资的市场传闻，国开行回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

业内人士分析称，这是因为棚改是支撑最近几年楼市表现得最关键因素，特别是三线、四线城市，更是严重依赖棚改货币化安置。

事实上，我国棚户区改造工作自2005年开始，至今已历经13年。按照计划，2020年将正好消化4200万套的存量，而根据今年政府工作报告提出的今年完成棚改开工580万套目标，随着各地去库存压力的减轻，未来两年棚改开工数量将继续走低。

地产股暴跌 销售业绩却很亮眼

尽管今年上半年房地产市场调控政策密集出台、力度空前，但龙头房企的销售业绩却很亮眼，甚至超出预期。来看看主要上市房企的上半年的成绩单。

7月第一周之内，碧桂园、万科、恒大“三巨头”房企相继发布的半年销售业绩，可以说远超预期。其中，碧桂园的销售额4124.9亿元，同比增长42.8%。恒大的合约销售金额达到3041.8亿元，同比增长24.62%；万科实现销售3046.6亿元，同比增长10%。

地产板块值得投资人重点关注？

中航证券研究所所长董忠云表示尽管受多方因素影响，未来房地产行业整体业绩可能呈下行态势，但龙头房企由于具有较低的融资成本和较强的资金实力，拿地能力更强，品牌优势也令销售有所保证。相比之下，中小房企在当前行业整体收缩的情况下被淘汰出局的概率大增，这又使得龙头房企能够通过并购整合快速提升在行业内的市场占有率，通过规模化优势强化集采议价能力。笔者预计2018年地产行业集中度将进一步提升，令龙头房企能够保持较高的业绩增速，Wind一致预测统计显示，机构普遍预测2018年龙头房企业绩增速与2017年持平或小幅提升。由于短期政策面利空因素较多，且政策底尚未确认，短期地产股的下行风险仍需警惕，但部分龙头房企的估值已处于历史较低水平，中长期投资价值已经逐步显现，建议适度关注万科A、保利地产等低估值地产龙头。

深圳一家私募高管则坦言，“目前应该回避地产产业链，虽然看起来估值好像挺便宜，但是未来业绩前景不佳，有可能继续下跌。相反，一些医疗股、消费股、科技股短期估值较高，但未来增长确定，反而值得配置。”

中国指数研究院预计，下半年调控政策仍将延续从严趋势，一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；而三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是房地产市场的趋势。

此外，东吴证券指出，经过最近几年大规模的库存去化，不少三四线城市库存已经降至合理水平，甚至已经转入“补库存”阶段，预计下半年地产投资增速有所回落。

不过也有投资人士表示，经过近日来的持续暴跌，房地产板块的估值偏低。美国前4大龙头地产公司2018年市盈率平均为12.1倍，而中国的龙头房企的市盈率已经到了个位数。其中万科A最新PE仅约7.7倍，保利地产、新城控股、招商蛇口最新PE也分别下降至7.3、8.1和9.8倍的较低水平。因此，地产板块值得投资人重点关注。

七禾研究中心 翁建平编辑整理

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