主要观点

1、董事会批准项目跟投计划,丰富多维度激励,助力规模快速增长

5月31日,公司董事会批准建立项目跟投计划,要求项目核心管理人员强制跟投,其他员工自愿跟投,跟投总金额不超过项目资金峰值的5%,虽然低于万科的10%和碧桂园的15%,但作为央企房企的首个跟投案例而言实属不易,并且如此直接与销售挂钩的激励制度将大幅推动现有优质资源价值的加速释放以及销售规模的快速增长。此外,公司本次跟投计划叠加15年年底合并上市方案中嵌套的员工持股计划(占比0.36%)以及16年11月底推出的股权激励计划(占比0.98%),形成一个多维度激励制度架构,并进一步绑定员工和公司利益,激发活力,加速成长。

2、前5月销售438亿元、同增76%,全年千亿销售计划难度不大

根据克尔瑞数据,1-5月公司销售额实现428亿元,同比增长76%,5月单月销售85亿元,环比增长8%,同比增长53%,销售表现靓丽,并且总体去化率仍保持较高水平。目前1-5月的销售额占比16年销售额739亿元的58%,完成17 年销售计划1,000亿元的43%,并且预计上半年大概率超500亿元,计划完成率较高,并且在跟投制度的助力之下,预计全年完成销售额1,000亿元难度不大,对应全年销售增长35%,而规模的快速增长也将奠定公司17-18年结算业绩的稳定而快速的增长。

3、拥有强大非市场化拿地能力,造就存量、增量优质资源强大优势

本轮房地产小周期由于拿地周期和销售周期的错位导致了库存周期出现延长现象,在本轮严厉调控之下却出现了供给收缩快于需求收缩从而导致可售库存的持续下降的反常现象,并且预计在拿地、开工、资金等方面的限制之下加库存缓慢,从而导致后续行业将较长时间处于低库存阶段,而补库存强烈需求之下后续一二线城市土地市场门槛将持续处于高位,因而后续非市场化拿地能力或将成为后十年新选股标准,而招商蛇口是最有优势选手,公司通过产业新城模式、集团内部资源整合、地方国企资源承接、邮轮母港再开发、存量土地转性等强大非常滑拿地能力,造就其存量、增量强大资源优势,公司强大非市场化拿地能力将赋予其更持续的成长表现。

4、投资建议:推出项目跟投计划,助力规模快速成长,重申强烈推荐

招商蛇口具备存量优质资源重估+增量优质资源获取的强大优势。对于前者:前海、太子湾和蛇口分别增值634亿、149亿元和245亿元,合计1,027亿元,相较于目前净资产500多亿和市值1,500多亿,贡献巨大;对于后者:本轮小周期的周期延长之下一二线城市将较长时间内处于低库存阶段,土地市场门槛或持续处于高位,公司的非市场化拿地能力将赋予其强大资源优势,公司可通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道,获得更持续成长表现;此外,公司还是雄安新区和粤港澳大湾区概念的主要受益标的。我们维持公司17-18年每股收益预期分别分别为1.47和1.78元,将目标价23.06元上调至25.00元,相当于2017年每股NAV折价15%,并重申强烈推荐评级。

5、风险提示:销售低于预期;前海项目进度低于预期。