上半年成交高位运行,但二季度成交回落态势显著

2016年6月全国商品房成交环比略有回升,同比增速继续放缓。我们监控的全国44城市成交指数6月为426,较5月环比上升3%,同比上升17%,增幅收窄了5个百分点。2016年6月39城市住宅成交指数为452,环比下降2%,同比增长12%,增幅收窄9个百分点。整体来看,16年上半年成交累计同比增长34%,成交量创历史同期新高。其中,一季度信贷政策持续宽松,加上非限购城市下调首付比例、交易税费减免等组合政策持续落地,有效地降低了居民购房门槛以及购房成本,需求加快入市,单季度同比大幅增长40%,3月成交更是创单月历史新高。而进入二季度后,热点城市调控政策持续落地,推迟需求入市节奏,加上前期需求持续集中释放,房价连续上涨挤出需求,二季度成交逐步回落,单月同比增速呈现逐月收窄趋势。

上半年二线成交表现显著,而一线受调控影响二季度表现较弱

16年6月一线环比大幅增长26.1%,三四线环比微涨3.3%,而二线则环比回落2.4%。同比情况来看,一线同比增速有所扩大,而二线及三四线同比增速继续收窄。16年上半年来看,各线城市成交均呈现高增长,其中二线城市表现显著,同比大幅增长37%,而三四线则同比增长36%,一线表现相对较弱,同比增长24%,主要是二季度以来,沪深调控加码,北京通州区域限购,导致成交热度回落显著。房价方面,6月份二线城市房价增速继续领先,但各线城市房价环比增速继续放缓,而上半年来看,一线城市累计上涨12.16%,而二线及三线城市则累计增长6.69%和3.64%,其中热点二线城市以及环一线的三线城市涨幅较显著。

本月观点

整体来看,16年上半年,政策宽松趋稳,推动成交高位运行,成交水平创历史同期新高。但进入二季度后,中央政策宽松空间有限,而地方政府则因城施政,其中热点城市逐步收紧调控,尤其是沪深两地在3月底率先出台限购政策,对其他过热城市起到示范作用,市场整体景气度逐步下滑,成交同比增速逐步收窄,房价增速出现放缓迹象。我们认为进入七八月份,成交同比增速存在因低基数效应而小幅回升的可能性,但累计同比增速将延续收窄态势,行业基本面将逐步由量价齐升过渡至量跌价涨,市场整体步入小周期下行阶段。

风险提示

政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。