销售表现开始分化,单月同比升幅放缓

面积与金额:单月同比增速放缓,TOP10市占率小幅上升。2016年4月,17家规模房企销售面积1633万平,环比降6%,1-4月累计5452万平,同比升55%;销售金额1974亿,环比降5%,1-4月累计6469亿,同比升71%。单月销售规模同比升幅较高的是碧桂园(+236%),累计升幅较高的是金地集团(+176%),龙头市占率进一步提升,万科超4%,TOP10超21%。销售/推盘区域分布:长三角地区保持强势。从可跟踪到的月度数据看,长三角和珠三角地区销售表现较强,主要得益于南京、苏州、上海、和深圳、广州、东莞、佛山等城市市场热度较高,推盘量也多聚集在长三角区域。销售均价开始环比回落,单月环比降幅较大的是融创中国。

规模房企土地投资开始谨慎

面积分析:一季度补库存较为充分的房企4月放慢节奏。2016年4月,9家规模房企拿地建面498万平,显著下降(1月685万平、2月742万平、3月642万平),1-4月累计拿地建面2568万平,与销售建面2671万平持平。万科、融创收缩较为明显,而前期拿地相对较少的保利、招商4月拿地有增多。金额分析:招拍挂地价高企,投资力度整体略减。9家规模房企土地投资额284亿,是销售1149亿的38%,投资力度下降,由于今年以来地价不断高企,特别是在房企重点布局的核心一二线城市,因此在拿地的时候多了一分审慎。区域分析:继续聚焦主流城市,高地价对利润率影响更为显著。1-4月,7家规模房企数据一线城市拿地建面占比14%,地价占比26%;二线城市建面占比73%,地价占比69%。我们测算1-4拿地静态毛利率预估值,万科34%、保利24%、金地37%、招商10%(北京昌平地块价格较高)。权益分析:拿地阶段公司自身权益占比有所回升。

资金成本中枢抬升,部分房企评级下调

发债情况:规模继续下降,利率中枢抬升。利率中枢微升至至4.21%,较低的一笔是富力地产发行的19.5亿人民币期限3+3年的公司债,票面利率3.48%。信用评级:部分房企评级及展望被下调。穆迪下调了金地集团的评级,以及绿地控股、保利地产的评级展望,标普则下调了绿城中国和绿地控股的评级。

估值水平分析

A股房企PETTM继续回落至约14x,H股房企PETTM稳定在约8x。A股房企PB(2.2x)仍然较H股偏高(普遍低于1x,4月继续下降)。

风险提示地价进一步高企影响房企利润率。