我们近日调研了重庆房地产市场，获得感受如下：

1) 供应放量稳房价，市场低位徘徊：重庆总人口约3,000万人，主城区常住人口约 800 万人，2011~14 年全市住宅年均成交4,200万平米（主城区年均约1,700万平米） ，每年人均住宅成交面积约 1.4 平米（主城区超过 2.0 平米） ；今年 1~6 月，主城区商品住宅成交 763 万平米，同比增长 7.2%，建面均价约6,700元/平米，与去年同期基本持平。重庆主城区供应量较大，年批售供应超过成交量约 5%，而每年招拍挂新供土地大约在2万亩，对应建设规模在2,000~3,000万平米，高量土地供应使得开发商竞争激烈、房价相对平稳。1~6月主城区高层住宅产品实际销售均价同比下降约 9%，同期开盘去化率维持在25%~29%，显着低于2014年月度33%以上的去化率水平。

2) 投资增长受制于高库存，未来将是低基数下的小幅回升。截止到 6月，住宅市场存量面积约 1,300万平米，住宅年均存销比 9.2，显着高于 2013 年 5.0~6.0 的区间，与 2011 年 4 季度平均水平相当。受制于高库存影响，房地产开发投资在低位徘徊，2015年 1~6月，重庆房地产开发投资 1,716亿元，同比增长 10.5%，同期住宅投资增长 2.2%。

3) 调控政策体系化，行政干预少：经过 10多年实践以后，重庆逐渐形成了“高端有约束，中端有市场，低端有保障”的调控体系，高端用房产税进行调节且不限购，低端将公租房、廉租房并轨，实现了应保尽保，中端则通过公积金支持需求释放。公积金利用方面，2013/2014年还是以公积金贷款为主（每年新增公积金归集额在 230 亿左右，新增里面有 50%出头是当年支取），但现在已经开始多渠道进行市场供给，比如和建行、工行、交行联合进行贴息贷款，将住房公积金增值收益拿出一部分，用于商业银行贷款的贴息；现在每年发放约 30亿商业贴息贷款，有效支持了新增购房需求释放。

建议

龙头地产进入价值区间，坚定看好龙头地产上涨>30%；主题策略转至“国企改革”＋“京津冀”。重庆调研结果表明，部分二线城市维持在稳定运行阶段，需求、房价均平稳，政策在中长期对市场的扰动也将减弱，而地产股目前估值已经系统下行（2015年中金覆盖公司平均 P/B 1.9x，万科 1.7x，保利 1.5x），隐含预期足够悲观，坚定看好龙头地产未来上涨 30%以上，首推万科，其次招商和保利；主题投资则切换至“京津冀”和“国企改革”，建议关注华夏幸福（未覆盖），中华企业、华发股份等。

风险

宏观经济下行风险。