昨天听了不少关于房地产方面的论坛，作为经济学家，我主要讲经济方面跟房地产有关的政策，经济和房地产当然是密切相关的。

今天准备了三个话题，一个是中美关系，疫情最大的影响，就是中美关系的急剧恶化，对特朗普来说，大选还是他的第一要务，疫情其实是打乱了他的竞选步伐。大家知道疫情前，特朗普的民意支持率非常高，经济表现非常好，当时都认为他是稳赢的，但是疫情一来，美国经济所有的指标都非常差，完全靠印钱来维持，所以经济牌就没法打了，没有经济牌就只有打中国牌，所以疫情对它的大选选情影响很差，也造成了一系列的连锁反应。

第二是内部的挑战，现在全世界就只有中国正增长，二季度美国是接近负10%的增长，中国是3.2%的增速。全球都预计只有中国是唯一正增长的大国，其它国家都是负增长，都衰退。当然中国经济我想主要强调的就是四个失衡，现在为什么要提出双循环，怎么克服这四个失衡。

第三个部分是政策导向，7月30号开的政治局会议，提供了四大关键信息，对今年如何应对挑战，下半年的经济政策如何演变。

一、外部局势：中美脱钩与“逆全球化”。

大家知道中国和美国的贸易战已经两年多了，贸易战很明显对双方都不利，对美国也有很多不利的因素，基本上贸易战也没有什么很明显的胜负，其实是双输的，最主要接下来大家看到科技、知识产权、金融，包括现在又有意识形态、制度的问题，最后就是超级大国的竞争，这其实是非常复杂的。当然这个疫情催化了这个过程。

我画的这张金字塔图，越往下，中国的牌越多，因为中国是世界第一大贸易国，很多国家依赖中国的市场，包括美国很多大企业，包括苹果、通用都是依赖中国的市场，还有很多欧洲国家、发展中国家也依赖中国市场，所以在贸易上，中国有很多牌可以打。

但是越往上走，在科技、金融方面，美国的牌就越来越多了，毕竟它还是战后维持超级大国的地位，又在冷战中胜利，所以越往后走，到金融战、科技战、政治、意识形态方面，中国的挑战是比较大的。美国11月初就要举行大选，在这之前肯定会有越来越多的事件发生，包这些都是我们要关注的，不管是做经济还是做房地产的，都要关注美国大选前的一系列动作，我们的应对非常关键。

现在要防止去全球化演变成去中国化，全球产业链在转移，这是切身的跟经济密切相关的，因为贸易战、因为中美关系恶化，全球本来就有去全球化的态势，这当中中国经济会不会跟美国经济、全球经济脱钩。

这里我提供一些最新的证据，我在京东主要做大数据研究，我们以数据来说话，当然不用大数据，我们也会对宏观数据做详尽的研究。

我们说中国商品出口到美国的比例非常高，贸易战之前有人开玩笑说中国不给美国货了，它就没地方买，或者它的通货膨胀率要上升。

但是实际情况是什么呢？比如说箱包，美国从中国的进口大幅下降，它从东盟的进口大幅上升。我们的很多产品，在我们这边生产，并不是说别人生产不了，我们因为有劳动力优势、物流优势。但实际上如果加上关税的成本之后，就觉得还不如到东南亚去。

现在到东南亚去的浪潮可能才刚刚开始。这些劳动密集型产品，从中国出口的量下降很快，关税战之后带来了加速下降，从原来的70多亿美元，降到只有现在的40多亿美元。

从8000多种商品统计出来中国出口美国的情况，可以看到这几年的变化还是很大的，从2015到2017年，明显地看到中国在美国市场上，劳动密集型产品的比重已经在下降了，所以这个产业链转移，劳动密集型商品上，在贸易战之前就发生了，这完全是经济因素。

但是2015-2017年，在美国市场上，中国的技术附加值高的产品，资本密集型产品的比重是大幅上升的，包括计算机、手机，中国的这些产品竞争力在加强，而且全球的产业链往中国在移，更多地依靠中国市场，这是完全符合经济规律的，就是中国的优势越来越体现在技术上，中国巨大的工程师红利，巨大的毕业生、科技方面的人才供应，使很多高科技产品往中国引。

但是从2017到2019年，在美国市场上基本上中国所有的商品的比重都在下降，就是贸易战打乱了靠经济规律形成的产业链的布局，谁替代了中国？

2017-2019年，劳动密集型产品更多是被东南亚取代，高技术产品，包括资本密集型产品，是墨西哥取代中国，所以从这个角度看，接下来这个趋势还会延续，包括我们也看了越南的情况，还有东南亚其它国家的情况，很明显中国在全球的纺织出口比例已经在很明显地下降，在2015年，我们的占比接近了45%，现在中国的纺织品在全球贸易中的份额只有35%，降了10%。谁替代中国？就是东南亚国家为主。东南亚国家在全球纺织品贸易中的比重大幅上扬。

中国过去一年出口美国计算机是500多亿美元，现在只有400多亿美元了，墨西哥出口从100多亿美元上升到现在的200多亿美元，所以我们不能掉以轻心地认为我们不可取代，其实这个脱钩之后，东南亚、墨西哥这些国家都可以生产我们本来在生产的东西。

最核心的就是东南亚，为什么说产业链转移是实实在在已经在发生的事情？我们也看了很多数据上的分析，看到中国对印尼、越南的机械出口大幅增加，从最早的三四十亿美元，现在已经到了八九十亿美元，就是说这种机械品出口到越南、印度，增加了他们的产能，然后就从那边加工，从那边出口美国。

而且我们也看到中国对这些地方的直接投资也是大幅上升的，今年东盟已经成为中国的第一大贸易伙伴，这是一个非常重要的信号，这也是更紧密的中国和东盟的产业链，中国更多的输出机械、投资品，在那边开始组装、生产，从那边出口。

还有一个非常明显的证据，就是越南对美国出口和从中国进口，大家看到从2018年到2019年上半年，有一个非常有意思的现象，越南的进出口当中，基本上其它的变化都不大，就是对美国的出口增加，几乎等于中国对越南的出口增加。这就是一个非常明显的证据，转运的现象非常明显，中国的东西运到越南去，贴个牌再从越南出口美国，特别是2018年下半年贸易战之后，这个现象非常明显。

后来越南、美国也发现了这种情况。去年下半年就已经发生这种情况，越南对美国的出口大幅上升，但是中国对越南的出口反而增加值大大低于越南出口美国的增加值，这就说明也不光是贴牌，很多原料开始运到越南，生产也主要放到越南。所以中央提出的六保当中有一个就是保产业链安全，这是非常重要的。

二、内部挑战：经济复苏与四大结构性失衡。

大家看到中国二季度的GDP增长反弹是非常猛烈的，昨天邱晓华首席也讲到，中国的表现在全世界应该是最好的，这个确实没有疑问，但是这里面有四个不平衡：

首先就体现在生产恢复方面，昨天也讨论过，很多经济学家谈到这个观点。生产恢复得非常快，已经是正增长4.8%了，但是零售还是-1.8%。固定资产投资增速在6月份只有1.1%，远远低于生产的恢复。而且我们的三大投资当中，房地产投资是比较稳定、恢复最快的。基建投资现在也大幅上扬，V形反弹。最主要是制造业投资，现在还是负增长。

第二个是工业恢复快于服务业。我们知道这次受到打击最大的就是服务业，包括交通运输等等行业，我们看到工业恢复很快，但是服务业受到的打击很大，所以GDP结构也是在发生变化。

第三个是大中企业、高科技企业恢复得很快，甚至变成一个利好，所以我觉得接下来一个大的趋势就是数字化，数字科技的崛起，包括金融科技的广泛应用。你会发现大型企业抗压能力都很强，倒闭很少，裁员也很少，但是中小企业的情况就完全不同了，小型企业的PMI现在又在往下走，大型企业的PMI是在改进的，但是小型企业的PMI又跌破50了。

我们也做了1万家中国上市企业，包括A股、新三板和科创板的企业的调研，发现现在中小企业的影响是非常严重的，现在中央反复强调保市场主体，主要就是保中小微企业和个体户。

这是我们做的3万家企业的财报情况分析，包括受到疫情冲击，企业出现很多危机，如何帮助企业度过难关是非常重要的事情，这里面服务性行业的影响是最大的。

第四个是实体经济恢复得慢，包括需求也恢复得慢，但是金融业的恢复是非常快的。因为现在很多金融服务都线上化，包括理财、买卖股票、购买保险、存款、贷款，都可以在线上完成。为什么中国受疫情冲击最小，因为我们在线上化起步最早，我们的移动支付很发达。

我之前经常去日本，日本50%以上的支付全部用现金，老百姓出门都带现金，它不是没有技术。包括德国也是这样，这两个国家的民众隐私保护要求特别强，他觉得我付现金，你就不知道我的行踪，也不知道我的偏好。

当然这是每个国家国情不一样，文化不一样。但是总的来看，中国的移动支付，包括电商的发展，使得我们这次受到的冲击是最小的，恢复得也最快，金融业发展还是非常不错的，中国的股市，包括房地产市场，包括资产类别，因为大幅的放松，它有利于这些资产类别，但是对实体经济的影响还在慢慢恢复当中。

三、政策部署：730政治局会议的四大关键信息。

这次政治局会议一个非常大的特点，不是只谈下半年，公报上讲的主要是五年规划，甚至2035年远景，同时也谈了下半年的经济，把中期、长期兼顾起来。现在短期这些措施不与中长期均衡发展、高质量发展相违背。所以要想搞大规模刺激，搞一时的政策，包括房住不炒，中央反复强调，不把房地产作为一个短期调控的手段，坚持中长期目标，就是一定要控制住房价，重新提了三个稳。十四五规划就是要高质量发展。

第二个信息点是对中国的经济复苏是满意的。因为二季度经济增长点明显好于预期，所以接下来要回归正常，包括一次性的救助政策、刺激政策等等都会逐渐淡出。今年两会是5月召开的，所以很多财政政策的措施在三季度会表现得比较明显，货币政策在一二季度就开始发力了，所以接下来就要适度宽松了，而不是非常宽松。从这个角度来看，接下来的政策不会像之前这么宽松了。

第三个信息是解决发展不平衡问题需要加速推进改革。包括数字化转型，推进传统行业数字化转型，推动创新生产要素的供给。中国政府应该是全球第一个提出把数据作为生产要素的国家，明文写在我们的重要文件上。接下来包括新基建，很多人说新基建就是7类、8类，比较狭义的概念，我认为新基建其实把所有中国传统的商店、制造业，包括传统的业态进行数字化转型改造升级的所有有关基础设施，都可以认为是新基建的范畴。

整个数字化浪潮，中国应该在疫情之后特别凸显了数字化的力量，所以接下来对数字化转型是非常重视的，接下来很多资源，包括财政、新基建都在往这方面投，包括也提到了加快新型城镇化建设，推动农村土地改革，这些方面一些房地产大佬都已经分析过了。

第四个信息，内循环不是闭门造车。这是非常重要的，这次没有强调内循环，而是双循环，要以内循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局，这是关键。其实双循环是对开放提出了更高的要求。

经济复苏超预期这一点我再强调一下，货币政策方面，央行行长易纲谈到，今年新增贷款目标是20万亿，新增社会融资总额是30万亿，按照这个标准来看，可以看到今年6月份就是高点，如果按照这样一个目标来看，下半年新增贷款和新增社会融资总量都会明显的下行，增速可能到年底会从现在的社会融资总量大概13.5%要下降到11.5%，新增贷款的增速要从接近13%降到12%左右，所以下半年整个新增贷款速度是往下走的，这一点我觉得跟房地产是密切相关的。

双循环这一块，最好的一个标志性事件，大湾区的金融开放政策，包括海南自由贸易港建设总体方案，这些都凸显了中央对双循环相配合，自贸区的政策力度非常大，现在对免税、自由贸易，从股市上反应也非常强烈，跟贸易相关的港口、机场的股价都大涨。

这是非常了不起的，在逆全球化的思潮中，中国还是高举改革开放的大旗，特别是开放，而且用实际行动不断地强调，更进一步地向全世界放开市场。我认为这几年中国经济最乐观的数据就是海外对中国的直接投资。全世界的直接投资都大幅下降，只有在中国，现在海外对中国的直接投资还在上升。

在中美博弈的情况下，美国对中国的投资大幅上升，这个背后就是中国不断放松管制，包括对金融企业，包括海外的保险公司、券商，还有汽车产业。特斯拉就是最明显的例子，过去外资只能最多占50%的股份，现在可以提升到百分之百，还有对石油业的放开，外资也可以百分之百占股，所以这两年外资石油企业对中国的投资就增加了300亿，所以现在提出双循环是一个很重要的国策。

本文为作者在2020博鳌房地产论坛的演讲。