近期沪深300指数成分股权重前五大行业分别为金融保险业、采掘业、机械设备仪表、金属非金属和房地产业，权重分别为29.88%、11.43%、10.09%、9.40%和5.86%。其中金融和房地产业总权重超过35%。近期随着国家采取严厉政策调控房市，银行和房地产板块领引股指持续下跌。国家对房市的调控力度和持续时间，将决定股市及期指的走向。本文从宏观经济角度分析房地产市场调控，进而寻找股指期货中期投资机会。

　　中国房地产市场表现出1985年日本房市泡沫初期特征

　　目前中国房市及相关方面表现与1985年日本房市泡沫初期呈现的特征很相似。一是中日都采取了宽松货币政策。二是出口受阻促使中日经济模式都由外向型向内需型转变。三是中日都存在较大的贸易顺差，人民币和日元都面临很大的升值压力。三是除银行外，中日都有一股重要力量在房市泡沫形成中扮演重要角色，且都和土地有关。中国地方政府通过出售土地获得经济发展资金，是房市的最大庄家。日本企业是土地的净买入方，其土地购买量占家庭出让土地量的比重最高达到70%。四是中日都处于城镇化进程以及人口红利获益阶段，房市具有稳定的刚性需求。从以上相似特征可以看出，中国已经进入房市泡沫形成初期。

　　中国调控房市时机适宜

　　虽然中国房市仅处于泡沫初期，但其隐患以及潜在的危害性可能超过日本。2009年中国实施4万亿元经济刺激政策时，地方政府为筹措资金产生了大量的城投债，即把土地以公司资产形式作抵押以获取银行贷款。据估计，城投债已贷出和续贷规模超过10亿元。如果中国房地产泡沫继续膨胀，城投债规模继续无节制地扩大，一旦中国房市泡沫破灭，地方政府将面临资不抵债的风险。同时，目前全球正处于新技术产业革命的前夜，各国都投入大量资金研发新能源、新技术，并制定新产业标准，以期在未来处于科技领先地位。中国房市泡沫的膨胀，将挤占社会资金流向房市，减缓中国技术革新的步伐。此外，中国要在2010年达成“调结构”和“抗通胀”的目标，调控房市是重要一环。

　　在此背景下，如何遏制中国房地产泡沫将成为关键，在泡沫初期调控房市所付出的成本和代价将是最小的。今年一季度我国GDP增长率达到11.9%，为房市调控创造了条件，而且目前全球经济保持稳健复苏，中国出口增长可以缓冲经济硬着陆，可以说二季度是调控房市的最佳时机。

　　房市调整或分三阶段逐步进行

　　结合各方面观点，房市调整或分三阶段逐步进行。第一阶段是抑制房贷规模。具体包括调整首付比例、限制第三套房贷款等，此外还可使用上调存款准备金率等货币政策调节，最终目的是要减少对房市的资金供给量。从以往的经验看，第一阶段措施很难引导房价大幅下挫，房市成交量萎缩、房价微调将是理想目标。第二阶段措施为征收房产税，目前国家已经在研究相关政策，并计划在京沪等四城市试点，预计征税措施要等到一阶段调控效果反馈后才会实施。征收房产税不仅可以调控房价，还会为地方政府寻找到新的资金来源，对防范城投债风险有积极意义，也为国家调整土地政策打下基础。一般在第二阶段，房市价格将有较大幅度回落。第三阶段以调整土地政策为主，通过调整土地政策，地方政府将逐步减弱对房市的影响力，改革地方政府过度追求GDP增长的发展模式。

　　房市调控对股市的影响

　　由于房市调控影响到银行业和房地产业，从而影响到股市大盘走势。从时间周期看，房市调控前两个阶段很可能在2010年完成，第三阶段土地政策转变有可能会持续1—2年时间。但这不意味着未来1—2年股市都将低迷。根据经济循环理论，通常在经济衰退初期，股市跌幅将为衰退期总跌幅的80%左右。截至5月5日，房地产指数自最高点的跌幅为60%，金融指数跌幅为45%。如果最终房价回归至2008年年底的最低点，那么房地产指数的跌幅将达到80%，金融指数的跌幅将达到60%。届时上证指数将会回归至2400点，而沪深300指数将跌至2500点。不过考虑到人民币升值、区域经济振兴以及新能源政策等利好因素对大盘的支撑，估计上证指数在2600点、沪深300指数在2800点可能会形成2010年低点。

　　股指期货的投资机会

　　通过以上分析，预计未来股指期货主力IF1005合约跌至2800一线的可能性较大。不过在操作上投资者应把握介入时机，中期看空并不意味着立即做空。到5月初，金融和房地产板块都已有较大幅度调整，短期有技术性反弹需求，投资者待股指期货短期反弹后逢高做空为宜，并关注IF1005合约在3095阻力位的表现。