2019年下半年，最焦虑的无疑是，房地产。

近两日，房地产行业突然遭受2记重锤：

7月30日，中央政治局会议再提“房住不炒”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”；

昨日（7月31日）晚间，央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

受此影响，房地产行业连续重挫下跌，截止今日收盘，房地产开发指数（882509）近2个交易日累计暴跌超4%。

其中，嘉凯城（000918）、金地集团（600383）、华夏幸福（600340）跌幅均超过6%。

2019年上半年，房地产行业的销量TOP15均未能逃过大跌的厄运，销量冠军---碧桂园（02007.HK）2日蒸发市值超100亿元，7月以来跌幅超13%。

中国房企销量排名前列的15家上市公司，近2个交易日合计蒸发市值超900亿元人民币，而整个房地产板块蒸发市值已超1000亿元。其中，万科总市值跌掉158亿元，最为惨烈。

第1记重锤：不将房地产作为短期刺激经济的手段

7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。再次着重“点名”房地产，政治局会议对楼市给出了明确的定调：

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

而距离上一次提及“房住不炒”是在4月份的重要会议上，不到半年时间里，高层连续2次强调“房住不炒”，政策信号的意义，自然不言而喻。

值得一提的是，这一次的会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，态度极其清晰，对于短期楼市走势可谓一锤定音。

近期，有部分城市的房地产政策略有松动，但最后都被叫停。此次中央政治局会议的定调说明，单纯因经济下行压力大而盲目松绑楼市，以刺激的手段来对待房地产，基本上是行不通的。

有业内人士认为，可以预见的是，2019年三季度各地方城市对房地产的调控政策松绑的可能性，几乎为零。

而，有人却开始憧憬货币政策宽松，将对冲政策调控给房地产行业带来的影响。

因为，刚刚召开的政治局会议强调货币政策要“保持流动性合理充裕”，与此同时，今日凌晨美国宣布降息25个基点，且全球已有22个国家都已开启降息周期，这无疑给中国央行的货币政策提供了空间。

但，央行对房地产行业的另一记重锤，直接将这一预期浇灭了。

第2记重锤，更致命

就在政治局会议为房地产定调的第一时间，央行便迅速“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源，旨在引导商业银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放。

同时，央行明确对房地产信贷领域提出以下几点要求：

1、保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房；

2、加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理；

3、加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

在政治局定调之下，央行拿出了房地产最害怕的“大杀器”：控制房地产贷款的投放。

众所周知，房地产是典型的资金密集型行业，高周转、高负债、高杠杆的“三高”是最鲜明的特点。一旦融资渠道被切断，中小房企们大概率将会遭遇生存困境。

而房企融资的最重要渠道，正是商业银行信用贷款。

跟据上市银行披露的年报数据显示，截止2019年年初，26家上市银行的涉房贷款合计达27.3万亿元，较2018年的23.85万亿元增长了3.45万亿元，增长幅度达14.47%。

上市银行的27万亿涉房贷款主要是两个方面：

一是与房地产直接相关的贷款，包括个人住房贷款、房地产企业开发贷款等；

二是以房地产作为抵押物的其他贷款，包扩地方政府及其他非房地产企业以土地或房产作为抵押物获得的银行贷款。

其中，上市银行年报披露的房企直接贷款数据显示，截止2019年年初，26家上市银行对房地产公司类贷款余额为5.59万亿元，系首次突破5万亿元，较2018年初增幅达25.62%。

同时，2019年6月份，银保监会主席郭树清曾在公开场合指出，居民家庭的新增储蓄资源50%左右投入到房地产领域，房地产行业过度融资，挤占了其他产业的信贷资源。

以信托资金流向为例，据用益信托数据显示，2019年上半年，信托募资总规模为1.28万亿，而仅仅房地产领域的募资规模便达5359.27亿元，占总金额的42%。

因此，可以预见的是，在央行的明确指示下，房企从银行的贷款规模已逼近极限，未来的增长大概率将放缓，甚至有所下滑。

房企们的寒冬，真的来了？

接连2记重锤，地产商们最害怕的寒冬，可能真的要来了。一位TOP10的房企老总更是感慨，“保持现有规模重要？还是活下去重要？当然是活下去！”。

而嗅觉敏感的房企，已率先选择“防守”。据《中国建设报·中国房地产》报道，7月26日，富力地产（02777.HK）发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》，明确表示2019年下半年原则上暂停拿地工作，并在文件中多次提及要“促销售、抓回款”。

而刚刚公布的2019年前7个月销售数据，情况并不乐观，富力地产的总权益合约销售金额约707.2亿元，仅完成全年销售目标1600亿元的44%。

而“促销售、抓回款”的背后，也是对资金的渴求。截至2019年6月30日，富力地产借款余额约为1952.34亿元，较2018年末增加319.95亿元，累计新增借款已超过2018年末公司净资产的40%。

调控政策愈来愈严，贷款、发债融资越来越难，不排除一些杠杆率高的房企抗不过这个“冬天”。

2019年以来，全国已经出现多起房地产相关企业破产的案例。通过人民法院公告网查询，截至7月21日， 2019年全国已有多达272家中小房地产企业宣告破产。

另一个不容忽视的问题是，房企账面上的天量债务即将到期。

据恒大研究院统计，截至2018年底，全国所有房企的有息负债余额共计为20.3万亿，预计将在2019~2021年为第一个到期高峰期，其中2019年到期规模高达6.8万亿。

其中，到期负债中债券占据着重要比例。据Wind数据统计，2018-2021年，房企债券合计到期金额超过1万亿元。

而且，2019年、2020、2021年的债券到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

在负债高企、房贷政策趋紧的背景下，大部分上市房企的经营活动的现金流，却不容乐观。

据Wind数据显示，2019年第一季度现金及现金等价物净增加额为负的上市房企数量达65家，占比超过一半，经营活动产生的现金流净额为负的上市房企数量亦多达72家。

在政策预期收紧的情况之下，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：

房企受政策、资金的影响非常大。如果政策不会松绑，考虑到资金压力、库存压力、销售压力3大压力，房企会主动降价促销，其他地产指标也会有所变动，总结起来就是降价促销成营销策略、开发投资将迎来拐点。