想当年，共享单车打着“解决最后一公里”的卖点，吸引了大量资本涌入，导致行业畸形发展，被戏称为“共享单车占领全球”。但是，烧钱并没有产生盈利，反而使资金缺口“越烧越大”，没有人愿意接盘，多数资本损失惨重，用户损失押金，单车垃圾如山。

现如今，长租公寓的模式也与之类似。原我爱我家副总裁胡景晖认为，资本大幅度进入长租公寓推高了房租，部分公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源。更为忧心的是，长租公寓可能由于资金等成本太高问题，发展不出盈利，造成房主、长租公寓、租客，三者纠结。当资本撤退后，这个行业是否面临着“爆雷”的风险？

警惕长租公寓“爆雷”

过去一年，在全国一二线城市房租涨幅惊人，13个城市房租涨幅超过20%。成都以30.98%的涨幅位列榜首；深圳紧随其后，涨幅高达29.68%；重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅超越北上广，而北京和广州的涨幅均超过20%。

由于大城市存在很强的租赁需求，很多资本正加快进入租赁市场，造成部分房源被争夺进而导致租金上调的现象出现。

虽然政策鼓励资本进入长租公寓，但是金融资本过多介入，导致市场比较狂热，为了获取定价权，中介将主要目光聚焦在抢夺房源上，但是受困于成本太高，因此无法盈利。这种尴尬的局面与共享单车当初的情况比较类似。

数据显示，北京房租在最近几个月上涨尤为猛烈。

2016年—2018年4月，北京租房均价大体在70—80元/月·平方米之间波动；5月、6月的房租均价分别为80.5元/月·平方米、86.4元/月·平方米，上涨势头显现；7月达到了90.12元/月·平方米，同比上涨25.8%，其中通州区租金均价同比上涨近40%。

SOHO中国董事长潘石屹并不看好这一模式。他认为，做长租公寓业务一定要有银行贷款，目前银行贷款的基准利率是4.9%，实际成本会更高，租金回报率只有1%，这就意味着即使租金再翻一番，这个行业依然亏本，靠烧投资者的钱是不归路。

在资金面收紧的情况下，长租公寓可能面临“爆雷”的风险。

目前部分中小长租公寓企业面临着资金压力，如果与小贷公司合作，这类企业通常会采取高杠杆资金的方式进入，信贷收紧会加具行业风险。

本次租赁市场“地震”引起了很多投资者的关注，我爱我家虽然受到影响，但是股价并未出现明显下跌，反映出投资者看好此类企业的中长期投资价值。

房租下调希望渺茫

8月19日，北京市房地产中介协会也召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加并共同承诺落实“三不”要求，承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

为房屋租赁企业设定投入房源数量，有助于对中介机构进行考核。同时，由于房源还规定了不允许涨租金，也有助于形成房源充足、租金稳定的租赁市场。

但是，由于租房市场与购房市场相互影响，房价涨上去后，基于刚需群体旺盛的需求，房租已经很难下调。此外，一线城市积极严查违法建筑，也导致了可租赁房源数量减少．

如果要想从根本上调控房租，需要对房源市场进行分类，形成系统的分层次的房源资源库，涵盖低价房源、中端房源和高端房源的市场，满足不同层次消费者的需求，减轻租客的压力，促进租金和租房需求相匹配。

作者：严跃进（易居研究院智库中心研究总监，负责研究中国房地产市场与政策，另参与国务院相关住房政策的起草工作，为政府机构进行市场走势解读。）

(本文作者介绍：凯盛专家是一家专注产业经济的严肃内容供应商，由来自全球各地、各行各业的一线专家对行业热点和前沿议题进行深入分析。)