近年来，国内零售环境持续低迷，不少企业都面临着资金危机。但在如此现状下，仍不乏激流勇进的本土开发商成为大浪淘沙后的幸存者和胜出者。中山市的大信商用信托公司就是这么一家企业，在滚滚寒潮中砥砺前行，不断创下佳绩。在多年的蓬勃发展下，大信的实力日益雄厚，发展后劲十足。

资产打包上市 吹响融资号角

大信商业是大信控股旗下的核心产业，立足于粤港澳大湾区，深化布局枢纽城市，通过融合多元产业来打造完备的商业生态链。作为一家发展相对成熟的企业，大信已不甘于局限在中山地区，而试图向全国各地扩张商业版图。既然要扩张，资金自然就成了一个无法越过的问题。由于下面有多个项目要开业，且公司还在不断拿地扩张，资金问题给大信造成了不小的压力。为了解决这一问题，以实现安全、快速地融到资金，大信选择了将商业资产打包上市。

2017年1月20日，大信商用信托正式在新加坡交易所主板上市，每单位发售价为0.8新元（约3.9元人民币），是中国大陆首个在新加坡交易所主板上市的民营商业地产企业商业信托。据了解，在新交所上市公司中，大信信托是唯一能够直接参与中国珠三角市场的商业地产的信托业务。随着这次成功在境外上市，大信在商业开发融资方面的能力得到了较大的提升，插上资本翅膀的大信在商业开拓道路上的步伐也越迈越大。

大信商用信托近一年股价走势图（新交所股票代码：CEDU）

大陆首家新交所上市民营商业地产企业商业信托

对国内而言，商业地产的主要融资方式有很多种，主要包括：金融租赁、典当、国内商业银行贷款、外资银行贷款、信托投资公司发行信托计划、发行企业债、民间私募基金、海外私募基金、房地产投资信托基金（REITS）、境内公司上市、公司海外上市等。

此前，国内也有不少企业尝试将旗下的商业地产业务登陆资本市场。例如，2005年，越秀地产以城建大厦、财富广场、维多利广场和白马商贸大厦四大商用物业打包组成的越秀房托基金成功登陆香港股市，成为香港股市第三只上市的房托基金。2014年，万达商业在港交所主板挂牌。然而不到两年时间，万达商业就于2016年匆匆退市，决定回归A股。而大信商用信托则是中国大陆首个在新交所主板上市的民营商业地产企业商业信托。

借力资本市场走出去

据公开资料显示，大信商用信托由发起人中山市大信置业开发，信托管理人为大信零售信托管理有限公司。信托中包括中山市的三个项目：大信溢彩荟、远洋新都汇和小榄新都汇。该信托基金的66.7%由发起人家族信托和远洋地产持有，而后者正是大信在中山市场的长期合作伙伴。近年来，随着大信在中山商业市场的布局趋于饱和，向周边城市乃至国内其他地区布局已经成为大信开拓商业板块的必经之路。在新交所的上市，也使得大信商业信托成功借力资本市场走了出去。

大信控股表示，未来将以商业营运为核心，通过多元业务并驾齐驱的模式，增强商业运营的核心竞争力，积极布局粤港澳大湾区，以便更好地满足客户及城市发展需求，获得持续的稳健增长。

低成本融资 高质量投资

大信零售信托管理有限公司首席执行官杨斌表示，公司信托所管理的商场处在不同的周期，因此能够提供稳定的现金流和强劲的增长。其中小榄新都汇已经营超过10年，发展稳健，而远洋新都汇和大信溢彩荟则少于三年，尚拥有巨大的增长空间。

谈及选择在新加坡交易所上市的原因，杨斌指出，新加坡有超过40个挂牌的房地产投资信托和商业信托，可以吸引有质量、更专业的投资者，股票流动量更高。他希望通过这个可再循环平台，取得低成本融资，从而来进行高质量的投资。商业信托作为近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，成本更低，比REITs更灵活，可以说是REITs的升级版。从另一个角度来讲，在新加坡上市相对比较容易，也属于拓宽国内融资渠道的一种方式。

至今，大信商用信托已经在新交所上市一年半，发展稳中有进。公司充分及合理地利用各种资源，通过稳健、高校的财富管理，为投资者带来稳定且可持续的收益回报。

风险提示：投资有风险，本报告为个人观点，仅供参考，不构成投资建议。

七禾研究中心李烨综合整理

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