在过去几年，中国金融市场波动频繁，实体零售业也遭遇了前所未有的困境，不少重点大型零售企业的门店纷纷掀起关门潮。在这样的态势下，作为全国最大的“创新型奥特莱斯”开发商及运营商，砂之船却凭借其独有的“现代商业+稀缺生态+地域文化”商业模式，在零售业中异军突起，逆势增长，以骄人的经营业绩成为中国奥莱行业的翘楚。据公开数据显示，砂之船集团整体销售增速已连续多年保持在每年40%以上。

首个在亚洲上市的奥莱房地产投资信托

众所周知，中国国内的商业开发已经从追求增量规模，转向消化存量的整体调整期。盘活、优化国内巨量商业物业资产，是当下业界重要的经济课题。

今年3月28日，砂之船房地产投资信托正式在新加坡交易所上市（新交所股票代码：CRPU），发行募资3.96亿新元（不含超额配售）。本次信托上市是砂之船集团实现战略转型的关键一步，通过信托上市，砂之船集团可以有效改善企业资本结构，实现企业的轻资产转型。据了解，砂之船房地产投资信托是中国内地为数不多的在国际资本市场进行REIT上市的项目之一，不仅是亚洲首支奥莱房地产投资信托，同时也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产投资信托项目。

奥莱行业发展迅猛 砂之船逆势走强

拥有百年历史的奥莱行业，尽管只在中国发展了短短二十余年，但凭借中国庞大的人口基数和快速增长的经济水平，中国奥莱行业近几年的年均复合增长率达到了30.8%，发展态势不可谓不迅猛。

1989年，砂之船集团创始人徐荣灿怀揣6500元人民币，在重庆北碚的一条街上，开办了一间小咖啡馆。这间咖啡馆，正是砂之船的前身。2008年，第一座砂之船奥特莱斯在重庆建立。随后十年间，在全球实体零售面对电商冲击的大背景下，砂之船凭借“艺术商业”的内在魅力以及不断革新的商业模式，逆势走强，交出了连续8年年均销售增长40%以上的惊人成绩单。如今，砂之船集团已经在全国8城开了9座砂之船奥特莱斯，总投资超过200亿，年营收超100亿。

反百货周期逆生长的4大关键

人们消费方式的改变以及互联网电商的冲击，让越来越多的实体购物商场面临着巨大的生存压力。在如此行业寒潮中，砂之船还能保持这样的增长率实属不易。那么，砂之船是如何顶住压力，完美呈现“逆生长态势”的呢？

1、抓住服装产业链的最后一根链条。在服装行业涉猎深耕多年后，徐荣灿发现不管是国际品牌还是自创品牌，都有一个无法规避的“通病”，那就是产生大量尾货。作为服装产业链的最后一根链条，奥特莱斯恰好能解决这一问题，于是他立马决定从服装服饰经营转型至奥特莱斯经营。砂之船也借此成功实现由服装生产、零售向商业管理、商业地产的转型升级。

2、给库存产品第二次生命。在尾货清仓的时候，陈列整齐的尾货的售价总能比摆放得乱七八糟的尾货高出很多。为此，砂之船会把产品陈列以及建筑景观等都做得极具艺术范，给客户带去尽可能好的购物体验。把环境做好，把陈列做好，给库存产品第二次生命也成了砂之船的立业之“根”。

3、用艺术体验对抗电商。在整个零售业面临电商冲击的时候，砂之船当然也无法避免其带来的影响。为了解决这一问题，砂之船通过艺术体验、艺术商业的模式来对抗电商。徐荣灿表示，现今的商业竞争不仅仅是价格竞争，更是一种文化品位和艺术高度的竞争。

4、反百货周期“逆生长”。传统的百货零售受电商冲击严重，零售销售下降后，厂商需要销售多余的库存，如此一来，市场对于折扣产品的需求反而会上升。奥特莱斯的发展本身就是反百货业周期的。

“超级整合” 打造全产业生态链

得益于REIT上市所带来的资本助力及先发优势，在“长线思维战略驱动力”的指导下，砂之船将未来战略目标定为“全球奥莱第一品牌”，力求在“REIT平台”、“（1+N）×数据”以及“双轨制合伙人”三大利器的核聚能效应下进行“超级整合”。

砂之船实现了在“一带一路”大格局之下的空间整合，在北、上、广、深、各省区中心城市及香港、东南亚地区，与各类开发商、政府平台、商业运营商广泛开展租赁合作、股权投资、项目并购已经运营托管等工作。据砂之船方面表示，5至10年内，其旗下奥莱项目规模将达到50个，管理面积将达到500万方以上。砂之船的“超级整合”，不仅仅是在运营空间上的扩展，更大的价值在于全产业生态链的整合。该生态链在“新零售”的理念下，包括了在全球范围内的产业资本、产业设施、产业品牌、产业人才、产业培训、产业信息数据及中国的产业文化精神。

砂之船这个“超级整合”的思路，给中国乃至全球许多具有基础价值，但是缺乏专业运营经验的商业物业或地块提供了绝佳的物业价值提升机会，将为广大投资者创造出更加稳定、高效的投资回报。而砂之船房地产投资信托是国内奥莱商业资产在国际资本市场按照国际标准发行的第一支REIT产品，从这个意义上讲，更是具有深远的项目示范效应及行业参考价值。

七禾研究中心李烨综合整理

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