聊一聊房地产市场,我认为在政策上房地产市场有三大总纲领:第一是住房不炒,第二是房价不大涨,第三是房企去杠杆。
对于第一点住房不炒,大家都比较理解。第二点房价不大涨的意思是首先让房价不能下跌,其次是不能大涨,大跌对整个社会的伤害比大涨更大一些。过去房价已经涨了很多,但是大涨对整个社会也会留下一些隐患,所以现在应该是要微涨微跌。第三点是房企去杠杆,各个房地产企业的杠杆要降下来,融资比例要降下来,债务和净资产的占比要降下来。对于这三个总纲,各个城市各自理解,去做一些相应的动作。比如某个城市最近房价涨多了,那就做一些调整稍微打压房价。比如某个城市最近房子成交量很低,经济很低迷,可以做一些促进政策,各个城市根据自己的情况因城施策。
对于房地产企业,我认为会进入优胜略汰的过程。一些杠杆高的企业,在被迫降杠杆的过程中可能经营上会出现问题。虽然它持有的净资产,持有的土地或者没有卖掉的房子是优良资产,但是因为债务占比太高,在红线之上,那么有可能会被重组,甚至被其它企业并购,整个房地产市场的优质资源将会集中到头部企业,因为头部企业的杠杆率相对低一些,融资成本也相对低一些。所以,未来较长一段时间,2年、3年、5年甚至10年,房地产市场可能都是平稳的。我仍然维持之前的观点,过去十几年,有些地方房价10年涨了10倍,未来房价可能10年涨1倍。当然,对一些人口流入较多较快的城市,例如杭州,可能房价10年涨2倍以上。对人口不断流出的城市,可能房价10年不涨或者微涨。
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