沈良：房地产市场的三大总纲

聊一聊房地产市场，我认为在政策上房地产市场有三大总纲领：第一是住房不炒，第二是房价不大涨，第三是房企去杠杆。

对于第一点住房不炒，大家都比较理解。第二点房价不大涨的意思是首先让房价不能下跌，其次是不能大涨，大跌对整个社会的伤害比大涨更大一些。过去房价已经涨了很多，但是大涨对整个社会也会留下一些隐患，所以现在应该是要微涨微跌。第三点是房企去杠杆，各个房地产企业的杠杆要降下来，融资比例要降下来，债务和净资产的占比要降下来。对于这三个总纲，各个城市各自理解，去做一些相应的动作。比如某个城市最近房价涨多了，那就做一些调整稍微打压房价。比如某个城市最近房子成交量很低，经济很低迷，可以做一些促进政策，各个城市根据自己的情况因城施策。

对于房地产企业，我认为会进入优胜略汰的过程。一些杠杆高的企业，在被迫降杠杆的过程中可能经营上会出现问题。虽然它持有的净资产，持有的土地或者没有卖掉的房子是优良资产，但是因为债务占比太高，在红线之上，那么有可能会被重组，甚至被其它企业并购，整个房地产市场的优质资源将会集中到头部企业，因为头部企业的杠杆率相对低一些，融资成本也相对低一些。所以，未来较长一段时间，2年、3年、5年甚至10年，房地产市场可能都是平稳的。我仍然维持之前的观点，过去十几年，有些地方房价10年涨了10倍，未来房价可能10年涨1倍。当然，对一些人口流入较多较快的城市，例如杭州，可能房价10年涨2倍以上。对人口不断流出的城市，可能房价10年不涨或者微涨。